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摘要：房地产开发企业普遍反映其所承受的税收负担相当沉重,而进行税收筹划是减轻税负的有效手段之一。房地产开发企业涉及的税种及相关产业众多,税收政策也相对复杂,国家在制定税收政策时既要考虑增加财政收入,又要为企业的进展留有余地。在此背景下,探寻税收政策背后是否有着企业能够加以利用的税收筹划空间,对税收筹划的关键环节进行准确定位,以及如何利用税收优惠政策进行具体的筹划操作就显得尤为重要。目前,国内外企业、学者都对税收筹划进行了大量的探讨和实践,但是还缺乏完整的论述系统,虽然关于企业税收筹划的策略有许多,但都只限于对零散个案的搜集。美国对房地产开发企业税收筹划的探讨开展得较早,由于税制复杂,纳税人非常重视税收筹划,通过税务顾问等相似度检测机构的理财安排,企业的税负有了显著下降。我国在这一领域的探讨虽然还处于起步阶段,但是我国房地产企业在项目开发前的税收筹划意识已逐渐加强。本论文采取了论述浅析和案例说明的策略进行探讨。在论述方面,主要对房地产企业的行业特点、进展走势加以浅析,并对房地产开发企业现行税收政策进行梳理；在实务探讨方面,通过查阅上市房地产公司的财务信息,选取典型项目,进而针对房地产开发企业以土地获取阶段到开发产品销售和经营阶段历程中所遇到的一些经济事项,提供了税收筹划的决策思路,帮助房地产开发企业实现节税减负的目标。全文主要分为四大部分：第一部分是论述基础部分,由第一章和第二章组成。第一章介绍了本论文的探讨对象为房地产开发企业的税收筹划空间,并对国内外探讨近况以及本论文将采取的探讨策略和数据来源进行了说明；第二章介绍了房地产业以起步到高速进展再到调整的历程,并着重对房地产开发企业的经营业务流程进行了介绍,可以看到房地产开发企业的经营范围比较广,业务流程也较复杂。第二部分是本论文的第三章内容。第二部分着重对房地产开发企业现行税收政策和法规进行梳理,对房地产行业涉及的10个税种在房地产开发、交易、持有这三个环节的分布情况进行了归纳,并测算出了主要税种的宏观税负水平。我们能够很直观地看到房地产行业的税负主要集中在流转交易环节,其中税负较高的税种依次为营业税、企业所得税和土地增值税。第三部分为本论文的第四章内容,是全文的核心章节。首先重点介绍了税收筹划的论述基础、税收筹划的合法性,重在强调其与避税、逃税之间有本质上的区别。并说明了税收筹划对企业的重要量、实际操作的可行性,同时简要介绍了利用组织形式的变化、税收优惠政策、递延纳税、临界点进行筹划可以达到为企业减轻税负的目的。其次,结合房地产开发企业的业务流程,指出房地产开发企业进行税收筹划的八个关键环节,通过文字叙述以及案例说明对每一环节的筹划要点做了详细的介绍或是推算,证实了这八个环节中确实有着税收筹划的空间,并且能为企业带来可观的收益。第四部分,选取一个房地产开发企业的典型项目作为综合案例浅析的对象,结合对税收筹划关键环节的定位,综合运用税收筹划的策略和技术,选取几个比较有革新性的筹划点,介绍筹划操作的具体案例,测算在筹划案例下为企业节省的税额,以证明合理的税收筹划为企业带来的经济效益不容小视。通过对税收政策的梳理总结和税负水平的测算,我们可以看到：房地产开发企业的税收主要集中在流转环节,五年的宏观税负率均值为25.14%,其中以营业税税负率最高。如此沉重的税收负担足以见得税收筹划对于房地产开发企业的重要量。需要指明的是,税收筹划与偷逃税、避税有本质区别,积极利用税收优惠政策提供的空间进行筹划安排是企业享有的权利,是符合税法立法精神的。作为企业而言,首先必须要尊重税法,遵守税法的各项规定,这是开展税收筹划的前提。由于税法的内容主要是针对纳税人的经济行为做出的要求和规范,纳税人需要严格遵照税法的要求履行纳税义务,但纳税人作为义务履行方也享有一定的权利。纳税人有权维护自身的合法权益,在遵照税法规定的同时尽可能地降低税收成本,既不违反税法的规定少纳税,也不因为对税法的不了解而多纳税。税收筹划就产生于纳税人对维护自身合法权利的诉求中,是企业充分利用现有税收政策维护其合法权利的客观要求。在对房地产行业有一定认识的基础上是不难发现筹划的关键环节不限于税负最集中的环节,因为筹划具有预期性,需要提前做好安排,所以筹划点是广泛分布在房地产开发企业的各个业务流程中的,利用一定的策略技术可以达到降低税负的目的。将筹划前后的税负水平进行比较,能够显著反映出税收筹划作为纳税人的一种理财手段,除了能够获取直接经济利益外,通过诸如递延纳税的策略进行融资还可以获得间接利益,在一定程度上加强房地产开发企业抵御财务以及经营风险的能力。本论文的革新之处有两点：第一是将税收筹划与房地产开发企业的业务特点及流程相结合,充分挖掘分布于各个环节的筹划点。八个筹划环节的归纳与已有的文献相比显得更为详细,这其中也不乏具有革新性的筹划思路。第二,本论文的综合案例将有革新思路的筹划论述与公司的实际情况相结合,用数据来证明了案例的成功之处。以上两点革新主要源自于作者本人在税务师事务所实习历程中的学习和感受,由此这些筹划策略有一定的实践作用。关键词：房地产开发论文税收政策论文税收筹划论文
摘要4-7
Abstract7-10
1. 绪论10-15
1.1 不足10
1.2 探讨近况10-12
1.3 探讨策略12-13
1.4 数据来源13
1.5 主要结论13-15
2. 房地产开发企业介绍15-19
2.1 房地产开发企业的概念15
2.2 房地产开发企业的经营特点15-19
2.2.1 房地产开发企业的主要经营业务15-16
2.2.2 房地产开发企业的业务流程16-17
2.2.3 房地产开发企业的财税特点17-19
3. 房地产开发企业涉税情况19-25
3.1 我国现行房地产税收的主要分布19-20
3.2 房地产开发企业的税负浅析20-25
3.2.1 房地产开发企业整体税负情况21-22
3.2.2 房地产开发企业各税种税负情况22-25
4. 房地产开发企业税收筹划25-52
4.1 税收筹划概述25-31
4.1.1 税收筹划的概念25-26
4.1.2 税收筹划的合法性26-27
4.1.3 税收筹划的必要性27-28
4.1.4 税收筹划的可行性28-29
4.1.5 税收筹划的主要策略技术29-31
4.2 房地产开发企业税收筹划环节31-52
4.2.1 企业设立环节32-35
4.2.2 土地获取环节35-38
4.2.3 开发规划环节38-40
4.2.4 股权转让环节40-42
4.2.5 投资融资环节42-45
4.2.6 开发建设环节45-47
4.2.7 产品销售环节47-49
4.2.8 持有经营环节49-52
5. 综合案例52-58
5.1 公司介绍52-53
5.1.1 基本信息52
5.1.2 公司架构及股权结构52-53
5.1.3 财务情况53
5.2 公司具体项目与税收筹划浅析53-58
5.2.1 项目概况53-54
5.2.2 项目具体筹划列举54-58
结论58-59