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《物权法》规定房地产的物权种类有所有权、抵押权、用益物权，除法律法规特别规定外，这些物权登记后才可生效。就形式而言，只有满足申请主体的适格性、申请房屋的完整性、登记原因行为的条件成就等三大要求才能进行物权登记。在申请主体暂不适格、申请房屋尚未建成、登记原因行为条件尚未成就时，可期待的物权如何能够得到及时的保护，则有赖于预告登记制度的应用。预告登记的适用条件是什么？预告登记如何转化为物权登记？如何让预告登记在现实生活中真正发挥积极的作用？这一系列的问题值得实务工作者深入思考。
尽管《物权法》对预告登记的规定较为原则，仅第20条规定了预告登记的适用范围和法律效力，但毕竟这是其在法律层面从无到有的突破，《物权法》为预告登记的实践探索提供了强有力的法律依据。自2007年以来，各地房屋登记机构相继开展了预告登记业务，而大量的预告登记集中于预购商品房抵押预告登记这单一类型。这一类型的普及是由于金融业提高了防范风险意识，规定银行贷款必须有担保方式，银行对于购房按揭贷款除选择开发商阶段性担保外，更多地选择房屋抵押担保，由于预购房屋尚不能所有权登记，也就无法房屋抵押权设立登记，只能抵押预告登记保全贷款人的利益。
预告登记制度起源于西方国家，预告登记是为保全一项请求权而进行的登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。所谓请求权是指权利人要求他人为特定行为（作为或不作为）的权利。在德国可以申请不动产预告登
根据我国房地产登记制度的特点，结合几年来预告登记业务的实践，本人认为应当在充分理解预告登记的价值和意义后，对《物权法》规定的预告登记条款作扩散性理解，以便最大程度地发挥预告登记的积极作用，既营造房屋登记的良好秩序，又维护权利人的合法权益。因为预告登记的最终目的是将请求权顺利转化为物权，因此，只要满足以下两个条件，就可申请预告登记：一是预告登记的客体是可期待的物权而非债权等其他权利。也就是说，预告登记的请求权旨在将来发生物权变动的效果，如租赁权、居住权不是《物权法》规定的物权范畴，因此针对该类权利的请求权不能申请预告登记。二是申请主体尚不适格或申请客体尚未形成可登记的实体又或申请登记的原因行为条件尚不成熟。同时满足上述两个条件的房屋才可申请预告登记。在符合上述预告登记条件的基础上，本文从预告登记的适用范围、申请方式、法律效力三方面进行了阐述。
第一，权利主体暂时不适格。申请房屋登记的主体有自然人、法人和其他组织。所谓自然人是指从出生时起至死亡时止的公民。胎儿是尚未脱离母体的个体，由于尚未出生，不能成为自然人，也就不能成为申请房屋登记的主体。法律虽无有关胎儿是否可以受赠与、遗嘱继承、遗赠的明文规定，也无禁止性规定，根据“法不禁止则自由”的原则，应承认赠与、遗嘱继承、遗赠行为的法律效力。赠与、遗嘱继承、遗赠行为可视为附条件的民事法律行为，即以胎儿活体出生为生效条件，在胎儿活体出生时即时取得赠与、遗嘱继承、遗赠的财产所有权；在胎儿死体出生时，赠与、遗嘱继承、遗赠行为则因法律关系的主体缺失而不生效力。为充分保护胎儿这种法定的或约定的即将获得的合法权益，可由胎儿的母亲申请预告登记，确保其权利得到公示和有效保护。当胎儿出生是活体，则其母应将预告登记转为物权登记；如果胎儿出生是死体，则其母应及时注销预告登记。
法人和其他组织是指从注册成立之时到注销期间的单位。由于单位注册成立之前要筹建，设立中的公司是准民商事法律主体，具有有限的法律人格，即可以以自己的名义从事为公司设立和开业准备所必需的民商事活动，并就这些活动享有权利、承担义务。在此期间单位要申领资质、开立账户贷款等都需要以其是否有固定资产如房地产等作为前置条件，筹建期间购写的房屋如果不申请登记，则无法开展一系列商事准备活动，也就影响单位的正式成立。因此，对于这类即将成立的单位主体，其通过写卖等取得的房屋可以先申请预告登记，待单位正式成立后则可转为正式登记，如果单位未能设立，则应当注销预告登记。当然，如果直接承认其登记主体资格，则也可申请物权登记，单位正式成立后再名称等变更登记。
第二，申请登记的房屋尚未形成可使用的实体。房屋所有权是指所有权人可以对拥有的房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，只有已经建成并投入使用的房屋才具有如此完整的权利。当前社会经济较快发展过程中，通过在建工程的抵押筹集续建资金、预售商品房以获取销售回笼资金的现象极为普遍，在这些预写卖、抵押等法律行为关系中，贷款人、购房人等债权人由于房屋客体的不成形还不能申请登记成为物权人，只有在房屋竣工后才可能将在建工程抵押转化为房屋抵押或者购房债权转化为物权。为此，在房屋建设过程中发生写卖、抵押等法律行为时至房屋投入使用的期间，为保障相关权利人的合法权益，债权人可申请预告登记。从而可以防止这一期间发生对抗债权的事由，也可以防止债务人擅自处分已预告登记的房产。
第三，登记原因行为的条件尚未成就。在现实生活中，有许多情形由于当事人之间的约定事由未成就、意愿已达成但法律事实未发生或者可以预见的法律事实尚未发生导致物权登记不能，则预告登记不失为一个保护债权并将之顺利转为未来物权的有效途径。根据实践经验，具体有下列情形可以预告登记。
一是，赠与房产。赠与是一种单务行为，长辈将房产赠与给晚辈的情形比较常见，但赠与人为提高晚年生活质量，防范房产赠与后受赠人不尽相应的义务，在赠与协议中设定条件，要求受赠人负责照顾其晚年生活，过一定年限才能将房产赠与转移登记。在这种情况下，赠与附有条件，只有在条件成就时受赠人才能申请赠与转移登记。为防止不测，受赠人可与赠与人申请预告登记，如果发生受赠人不尽赡养义务等不孝顺的行为，则赠与人可申请注销预告登记，如果受赠人按约履行了赡养义务，则在条件成就时（如约定的时限届满）可申请转移登记。另一种赠与房产即遗赠，自然人以立遗嘱方式将房产赠给国家、集体或法定继承人以外的人。为防止该房产将来的继承人擅自处分房产，立遗嘱人可与受赠人在生前共同申请预告登记，一旦立遗嘱人死亡，则受赠人可申请预告登记转为遗赠转移登记。
尽管《物权法》对预告登记的规定较为原则，仅第20条规定了预告登记的适用范围和法律效力，但毕竟这是其在法律层面从无到有的突破，《物权法》为预告登记的实践探索提供了强有力的法律依据。自2007年以来，各地房屋登记机构相继开展了预告登记业务，而大量的预告登记集中于预购商品房抵押预告登记这单一类型。这一类型的普及是由于金融业提高了防范风险意识，规定银行贷款必须有担保方式，银行对于购房按揭贷款除选择开发商阶段性担保外，更多地选择房屋抵押担保，由于预购房屋尚不能所有权登记，也就无法房屋抵押权设立登记，只能抵押预告登记保全贷款人的利益。
预告登记制度起源于西方国家，预告登记是为保全一项请求权而进行的登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。所谓请求权是指权利人要求他人为特定行为（作为或不作为）的权利。在德国可以申请不动产预告登
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记的情形有三种：针对物权的债权请求权、为进行诉讼财产保全、法院作出的检测执行判决。这三项内容中后两项我国都通过法院查封的形式进行了限制登记，第一项内容就《物权法》而言，只能依照当事人的合同约定而，这种规定缩小了预告登记的范围。根据我国房地产登记制度的特点，结合几年来预告登记业务的实践，本人认为应当在充分理解预告登记的价值和意义后，对《物权法》规定的预告登记条款作扩散性理解，以便最大程度地发挥预告登记的积极作用，既营造房屋登记的良好秩序，又维护权利人的合法权益。因为预告登记的最终目的是将请求权顺利转化为物权，因此，只要满足以下两个条件，就可申请预告登记：一是预告登记的客体是可期待的物权而非债权等其他权利。也就是说，预告登记的请求权旨在将来发生物权变动的效果，如租赁权、居住权不是《物权法》规定的物权范畴，因此针对该类权利的请求权不能申请预告登记。二是申请主体尚不适格或申请客体尚未形成可登记的实体又或申请登记的原因行为条件尚不成熟。同时满足上述两个条件的房屋才可申请预告登记。在符合上述预告登记条件的基础上，本文从预告登记的适用范围、申请方式、法律效力三方面进行了阐述。
一、预告登记的适用范围
根据以上对预告登记来源、意义的简要说明，实践中可以申请预告登记的情形可归纳为以下三大类。第一，权利主体暂时不适格。申请房屋登记的主体有自然人、法人和其他组织。所谓自然人是指从出生时起至死亡时止的公民。胎儿是尚未脱离母体的个体，由于尚未出生，不能成为自然人，也就不能成为申请房屋登记的主体。法律虽无有关胎儿是否可以受赠与、遗嘱继承、遗赠的明文规定，也无禁止性规定，根据“法不禁止则自由”的原则，应承认赠与、遗嘱继承、遗赠行为的法律效力。赠与、遗嘱继承、遗赠行为可视为附条件的民事法律行为，即以胎儿活体出生为生效条件，在胎儿活体出生时即时取得赠与、遗嘱继承、遗赠的财产所有权；在胎儿死体出生时，赠与、遗嘱继承、遗赠行为则因法律关系的主体缺失而不生效力。为充分保护胎儿这种法定的或约定的即将获得的合法权益，可由胎儿的母亲申请预告登记，确保其权利得到公示和有效保护。当胎儿出生是活体，则其母应将预告登记转为物权登记；如果胎儿出生是死体，则其母应及时注销预告登记。
法人和其他组织是指从注册成立之时到注销期间的单位。由于单位注册成立之前要筹建，设立中的公司是准民商事法律主体，具有有限的法律人格，即可以以自己的名义从事为公司设立和开业准备所必需的民商事活动，并就这些活动享有权利、承担义务。在此期间单位要申领资质、开立账户贷款等都需要以其是否有固定资产如房地产等作为前置条件，筹建期间购写的房屋如果不申请登记，则无法开展一系列商事准备活动，也就影响单位的正式成立。因此，对于这类即将成立的单位主体，其通过写卖等取得的房屋可以先申请预告登记，待单位正式成立后则可转为正式登记，如果单位未能设立，则应当注销预告登记。当然，如果直接承认其登记主体资格，则也可申请物权登记，单位正式成立后再名称等变更登记。
第二，申请登记的房屋尚未形成可使用的实体。房屋所有权是指所有权人可以对拥有的房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，只有已经建成并投入使用的房屋才具有如此完整的权利。当前社会经济较快发展过程中，通过在建工程的抵押筹集续建资金、预售商品房以获取销售回笼资金的现象极为普遍，在这些预写卖、抵押等法律行为关系中，贷款人、购房人等债权人由于房屋客体的不成形还不能申请登记成为物权人，只有在房屋竣工后才可能将在建工程抵押转化为房屋抵押或者购房债权转化为物权。为此，在房屋建设过程中发生写卖、抵押等法律行为时至房屋投入使用的期间，为保障相关权利人的合法权益，债权人可申请预告登记。从而可以防止这一期间发生对抗债权的事由，也可以防止债务人擅自处分已预告登记的房产。
第三，登记原因行为的条件尚未成就。在现实生活中，有许多情形由于当事人之间的约定事由未成就、意愿已达成但法律事实未发生或者可以预见的法律事实尚未发生导致物权登记不能，则预告登记不失为一个保护债权并将之顺利转为未来物权的有效途径。根据实践经验，具体有下列情形可以预告登记。
一是，赠与房产。赠与是一种单务行为，长辈将房产赠与给晚辈的情形比较常见，但赠与人为提高晚年生活质量，防范房产赠与后受赠人不尽相应的义务，在赠与协议中设定条件，要求受赠人负责照顾其晚年生活，过一定年限才能将房产赠与转移登记。在这种情况下，赠与附有条件，只有在条件成就时受赠人才能申请赠与转移登记。为防止不测，受赠人可与赠与人申请预告登记，如果发生受赠人不尽赡养义务等不孝顺的行为，则赠与人可申请注销预告登记，如果受赠人按约履行了赡养义务，则在条件成就时（如约定的时限届满）可申请转移登记。另一种赠与房产即遗赠，自然人以立遗嘱方式将房产赠给国家、集体或法定继承人以外的人。为防止该房产将来的继承人擅自处分房产，立遗嘱人可与受赠人在生前共同申请预告登记，一旦立遗嘱人死亡，则受赠人可申请预告登记转为遗赠转移登记。