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摘 要：本文就高层建筑消防设施维护保养的现状、存在的问题进行剖析，提出一些保证消防设施完整有效的维护保养措施。
[关键词] 高层建筑,消防设施,维护保养
一）、消防工程施工质量中存在的问题
9、未选用符合要求的合格产品。
二）、后期维护中存在的问题：
消防工程在经检测合格、 取得消防主管部门证书后， 交付业主。 在使用中就有很多问题，一般住宅区、写字楼等消防系统验收合格后由物业接手， 物业管理人员并非消防专业人员，不具备专业知识、 技能和基本的职业敏感性，不能正确地认识到消防设施所起的作用及其重要性。在这里以我公司为例：我公司前任领导对消防设施的维护保养并不十分重视，认为有了设备就可以应付上级有关单位的检查，未与有资质的维保单位签订维保协议，只是本单位安排两三个人就可以完成工作，其结果是由于维修人员水平有限造成设备经常带病运行、故障不断。为了应付上级单位的检查，公司才会请专业的维保单位排除故障，这样做反而会增加不少的费用，造成资源的浪费并且失去了消防设施本应起到的作用。我公司的现任领导十分重视消防设施的维护保养，公司派专人学习这方面的知识并且与有资质的维保公司签订维保合同，定期对设备进行维护保养，设备的运行质量有了很大的改善，保证了设备的正常运行。两任领导的做法相比较，前任领导虽然在前期投入较少，但是在实际的操作过程中反而增加了成本投入，设备也没有正常运行；现任领导虽然在前期投入较多，但是在后期的操作过程中由于有效的维护和保养而减少了相应的成本投入，两者相比投入成本并未增加，并且保证了设备的正常运行。通过我公司两任领导的做法相比较，充分证明了后期消防设施维护保养的重要性。
当然，各施工单位在移交时是进行了简单培训的，但是仅仅经过了这样的临时教育并不能足以处理突发事件。而且，经过消防培训的人员也有不在职、不在岗的可能，很多都是保安代值班。
1. 对于商用房，业主更换是很平常的事情，业主换了基本都要二次装修，这样极可能导致建筑布局改变，但消防未及时做相应变更，或未经专业消防工程公司设计变更、对变更后的建筑没有制作工程图纸并存档。致使此后的维护保养工作有很大的难度。
2. 对开发商来说，消防系统在工程拿到消防合格证书， 房子卖完后的意义可能就没有多少了，系统投人使用后，根本无人管理，很多都是不故障、不维修、不检查、不维护。
3.第30号令《建筑工程消防监督审核管理规定》明确规定，建筑物设有自动消防设施的产权单位或管理单位，应当与具有消防设施维护保养资格的单位签订自动消防设施维护保养合同，明确维护保养责任，保证自动消
4.高层建筑消防设施的消防电子产品种类、多，技术支持要求高。一个消防维护公司维护几十栋高层建筑消防设施是常有的现象，对维护公司的人员素质和内部管理提出了很高的要求，但是维护公司的人员素质和内部管理也是参差不齐、规章制度不完善。
5. 高层建筑消防设施维护保养合同签订期限受到制约。现在普遍签订的合同都是一年期限，造成维护公司对消防设施的技术性能不愿过多地去了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，维护公司年年换，消防设施越维护问题越多的现象。
6.消防电子产品的生产厂家基本上在各地区（省）确定了营销总写作技巧，这些总写作技巧对非自己维护的消防设施需要进行技术支持时，往往采取从上、技术上垄断（如火灾自动报警集中控制器主机编程代码不透明、CRT 系统进行调整软件编程、 主机主板升级或更换时在上垄断），给消防设施的正常维护造成被动局面。
7. 维护技术无定事，维护报表不明确。建筑消防设施的维护是从技术上的维护和责任上的落实，如何反映出来，维护报表及报告是核心。很多公司也包括我公司现在检查记录、运行记录、维护报表及报告通常用“一切正常”的语言来反映，没有一些技术参数来说明消防设施的运行状态；对后期故障诊断维护不能提供有效信息。《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水系统施工及验收规范》、《泡沫灭火系统施工及验收规范》、汽体灭火系统施工及验收规范》的维护管理条款明确了一些规程，但对现有建筑消防设施的维护没有全向的约束，该规范的适用范围也不适应现有情况。
8. 随着市场体系的不断完善，消防设施维护保养也纳入了招投标的范围。往往出现投标单位消防设施维护保养费相差悬殊，少数投标单位以战恶意竞争，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素。
9.企业消防监督管理人员对建筑消防设施维护的监督力不从心，表现在消防监督人员的素质和监督检查的手段上。建筑消防设施涉及到自动化系统、强弱电系统、给排水系统、建筑结构和暖通空调系统等方面的基础知识，要融会贯通非一朝一夕之功夫，消防监督人员的个人素质是根本；在建筑消防设施的监督检查中，往往采取眼观手摸的简单手段，判断建筑消防设施的正常与否。
施工企业是消防工程质量第一人，首先要承担质量责任，因此，施工企业要把好各道质量关，提高消防工程整体质量，保证工程使用功能齐全是关键。
1.施工企业要忠实于设计文件，不得随意改变，并且要严格按照消防设计规范进行专业施工。
2.要遵守防火设计、施工和验收规范以及行业标准。发现违规和缺陷要主动及时提出，不能明知有问题带“病”施工，要协助建设单位、设计单位完善设计。
3.要对工程中使用的消防产品和辅助产品、材料进行复核做好记录，不合格的决不能使用，如果是甲方采购的设备材料，也必须履行验货手续。
4.施工企业自项目开始就建立消防工程档案。健全各种检验制度，对防火涂料、防水隔离、消防电气线路、消防给水管道、防排烟设备等隐蔽工程都要进行过程检验和最终检验，并应结合安装、调试、验收等施工过程分阶段做好记录，为最终验收打好基础。
[关键词] 高层建筑,消防设施,维护保养
一、高层建筑消防设施的现状及问题
近几年，随着电子信息产业飞速发展，高层建筑物的智能化程度也越来越高。以我公司所辖项目现代花园为例，投入使用的超高层建筑有近 36栋，建筑面积近26.6万平方米。投入了大量人力、物力和财力安装配置的消防设施（如火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、气体灭火系统、消火栓灭火系统、防火分隔系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统、消防通讯系统等），如何保证其发挥正常功能，对高层建筑的消防安全起着决定性的作用。根据笔者的工作经历，目前高层建筑消防设施的现状及存在的问题主要表现在以下几个方面：一）、消防工程施工质量中存在的问题
1、系统无水或系统最不利点的压力不能满足规范要求；
2、系统管路堵塞或不通畅；
3、水力警铃不响或声音太低，警铃位置未放在常有人经过的走道或值班室内。
4、消防重要设备不能联动或远程启动。
5、消防设备运行不稳定，出现延报、误报、不报现象。
6、报警管路应进行防火处理的未处理。
7、报警线路与强电线路未分开敷设。
8、导线应选用双绞线的或屏蔽线的用BV线或RV单线代替，甚至应选用阻燃线的用非阻燃线。9、未选用符合要求的合格产品。
二）、后期维护中存在的问题：
消防工程在经检测合格、 取得消防主管部门证书后， 交付业主。 在使用中就有很多问题，一般住宅区、写字楼等消防系统验收合格后由物业接手， 物业管理人员并非消防专业人员，不具备专业知识、 技能和基本的职业敏感性，不能正确地认识到消防设施所起的作用及其重要性。在这里以我公司为例：我公司前任领导对消防设施的维护保养并不十分重视，认为有了设备就可以应付上级有关单位的检查，未与有资质的维保单位签订维保协议，只是本单位安排两三个人就可以完成工作，其结果是由于维修人员水平有限造成设备经常带病运行、故障不断。为了应付上级单位的检查，公司才会请专业的维保单位排除故障，这样做反而会增加不少的费用，造成资源的浪费并且失去了消防设施本应起到的作用。我公司的现任领导十分重视消防设施的维护保养，公司派专人学习这方面的知识并且与有资质的维保公司签订维保合同，定期对设备进行维护保养，设备的运行质量有了很大的改善，保证了设备的正常运行。两任领导的做法相比较，前任领导虽然在前期投入较少，但是在实际的操作过程中反而增加了成本投入，设备也没有正常运行；现任领导虽然在前期投入较多，但是在后期的操作过程中由于有效的维护和保养而减少了相应的成本投入，两者相比投入成本并未增加，并且保证了设备的正常运行。通过我公司两任领导的做法相比较，充分证明了后期消防设施维护保养的重要性。
当然，各施工单位在移交时是进行了简单培训的，但是仅仅经过了这样的临时教育并不能足以处理突发事件。而且，经过消防培训的人员也有不在职、不在岗的可能，很多都是保安代值班。
1. 对于商用房，业主更换是很平常的事情，业主换了基本都要二次装修，这样极可能导致建筑布局改变，但消防未及时做相应变更，或未经专业消防工程公司设计变更、对变更后的建筑没有制作工程图纸并存档。致使此后的维护保养工作有很大的难度。
2. 对开发商来说，消防系统在工程拿到消防合格证书， 房子卖完后的意义可能就没有多少了，系统投人使用后，根本无人管理，很多都是不故障、不维修、不检查、不维护。
3.第30号令《建筑工程消防监督审核管理规定》明确规定，建筑物设有自动消防设施的产权单位或管理单位，应当与具有消防设施维护保养资格的单位签订自动消防设施维护保养合同，明确维护保养责任，保证自动消
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防设施的正常运行。但实际上有一些建筑物的产权单位或物业管理单位人没有委托有资质的消防维护公司维保。这给后期高层建筑消防设施的运行埋下了隐患。4.高层建筑消防设施的消防电子产品种类、多，技术支持要求高。一个消防维护公司维护几十栋高层建筑消防设施是常有的现象，对维护公司的人员素质和内部管理提出了很高的要求，但是维护公司的人员素质和内部管理也是参差不齐、规章制度不完善。
5. 高层建筑消防设施维护保养合同签订期限受到制约。现在普遍签订的合同都是一年期限，造成维护公司对消防设施的技术性能不愿过多地去了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，维护公司年年换，消防设施越维护问题越多的现象。
6.消防电子产品的生产厂家基本上在各地区（省）确定了营销总写作技巧，这些总写作技巧对非自己维护的消防设施需要进行技术支持时，往往采取从上、技术上垄断（如火灾自动报警集中控制器主机编程代码不透明、CRT 系统进行调整软件编程、 主机主板升级或更换时在上垄断），给消防设施的正常维护造成被动局面。
7. 维护技术无定事，维护报表不明确。建筑消防设施的维护是从技术上的维护和责任上的落实，如何反映出来，维护报表及报告是核心。很多公司也包括我公司现在检查记录、运行记录、维护报表及报告通常用“一切正常”的语言来反映，没有一些技术参数来说明消防设施的运行状态；对后期故障诊断维护不能提供有效信息。《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水系统施工及验收规范》、《泡沫灭火系统施工及验收规范》、汽体灭火系统施工及验收规范》的维护管理条款明确了一些规程，但对现有建筑消防设施的维护没有全向的约束，该规范的适用范围也不适应现有情况。
8. 随着市场体系的不断完善，消防设施维护保养也纳入了招投标的范围。往往出现投标单位消防设施维护保养费相差悬殊，少数投标单位以战恶意竞争，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素。
9.企业消防监督管理人员对建筑消防设施维护的监督力不从心，表现在消防监督人员的素质和监督检查的手段上。建筑消防设施涉及到自动化系统、强弱电系统、给排水系统、建筑结构和暖通空调系统等方面的基础知识，要融会贯通非一朝一夕之功夫，消防监督人员的个人素质是根本；在建筑消防设施的监督检查中，往往采取眼观手摸的简单手段，判断建筑消防设施的正常与否。
二、如何对现有建筑消防设施的现状加强管理，笔者认为应采取以下主要措施：
一）、从源头落实责任，提高质量施工企业是消防工程质量第一人，首先要承担质量责任，因此，施工企业要把好各道质量关，提高消防工程整体质量，保证工程使用功能齐全是关键。
1.施工企业要忠实于设计文件，不得随意改变，并且要严格按照消防设计规范进行专业施工。
2.要遵守防火设计、施工和验收规范以及行业标准。发现违规和缺陷要主动及时提出，不能明知有问题带“病”施工，要协助建设单位、设计单位完善设计。
3.要对工程中使用的消防产品和辅助产品、材料进行复核做好记录，不合格的决不能使用，如果是甲方采购的设备材料，也必须履行验货手续。
4.施工企业自项目开始就建立消防工程档案。健全各种检验制度，对防火涂料、防水隔离、消防电气线路、消防给水管道、防排烟设备等隐蔽工程都要进行过程检验和最终检验，并应结合安装、调试、验收等施工过程分阶段做好记录，为最终验收打好基础。