阐述办公大楼装修改造施工组织

摘要：有些办公大楼在购置以后，可能在功能、外观、内部构造等方面不适应当前的使用要求，就需要进行装修改造。改造时本着不影响大楼正常使用的前提，需要进行详细的施工组织设计，编制针对性的施工计划，以保证大楼装修改造工程的工期、质量和环保要求。
关键词：装修改造；施工组织；难点；措施

引言：某办公大楼地上部分共层，地下部分25层，为全装修房，总体面积为42000平方米。某业主购置了9－25层约22000平方米，为了满足自身的使用需求，业主要对该办公大楼进行装修改造，总投资5300万元。鉴于1-8层已投入使用，业主要求施工时不能影响到这些楼层的正常使用。这就需要进行详细的施工组织设计，制定切实可行的施工计划，保证业主目标的实现。

一、办公大楼装修改造的内容

该办公大楼的装修改造主要包括以下几个方面的内容：调整平面分隔、铺设地毯和石材走道、乳胶漆墙面处理；部分木饰面墙面的制作、对铝板天花进行翻新；另外结构上局部补强、增设室内旋转楼梯等。

二、办公大楼装修改造的难点

该办公大楼装修改造施工的主要难点问题包括以下几个方面：1、施工工期紧，要求三个月内完成；2、改造施工不能影响整个办公大楼的正常办公；3、工作面位于高楼层，垂直运输量大，局部补强所需的H型钢尺寸较长，又不能切割后运输上楼。

4、由于装修后马上投入使用，业主对装修环保提出较高要求。

三、装修改造中新技术新工艺的运用

鉴于业主提出的工期和环保要求，在进行装修改造过程中，采取了一些新技术、新工艺：1、木质板材的定标准加工，要求以欧标EO的技术标准、委托专业厂家密度板、木工板等；2、木饰面的制作和油漆均在场外加工后，运至厂内拼装。

3、地毯选用免胶水铺装、局部确需用胶的则点装刷胶，减少胶水用量。

四、项目管理构架

为了保证项目目标的实现，首先必须建立一个高效的管理构架。
1、在施工之前，成立项目的工作团队，团队分两个层次，第一层次为管理核心，由业主代表、设计方代表、投资监理、施工总监和施工项目经理组成，负责重大事项的决策和推进协调；第二层次则包含施工班组长、材料设备供应商在内的相关人员，负责决策的执行和落实。两个层次之间可以交叉沟通协调、但指令只能由业主代表和项目经理联合发出，做到指令清晰明确。
2、在工作团队内，根据工程特点，由团队内人员组合分设了若干阶段性或专门性工作小组，专题研究解决一些难点和重点，如工期动态控制、垂直运输的组织与效率、H型钢的吊装方案研究、木制品和成品加工推进等。

五、施工的主要组织措施

1、以工期为第一目标，在施工过程中以周进度和日进度计划进行动态控制。

根据业主要求的工期总目标，由工期小组分析进度控制的难点，采用工期倒排的方式，严格规定各部位、各工序的最后完成时间，编制了施工组织设计和总的进度计划，并细化为各专业工种、各楼层的分项进度计划和周进度计划。以关键路线为重点，每周检查计划执行情况，分析拖延原因，部署纠偏措施。

2、以人力组织为保证，确保各项目标的落实。

该项目的楼层多、工作面宽裕，因此将工程分成4个基本施工段和两个专业施工组(电工和泥工)，要求各标段同时开工。并计算拟定了各工种人力需求计划，提前安排人手，一般保持80-120人，在基层和饰面施工的交替阶段增加到300多人，以满足进度要求。

3、坚持样板先行。

为有效验证装修功能和效果，加快业主的决策，项目始终坚持样板先行，以11层为样板层，选择不同材料和工艺，做好各空间的样板，供业主选择；对施工过程中涉及装修效果和功能的重大变更，也在11层试样，以避免大面积返工。

4、重点解决垂直运输。

大楼只能通过一台货梯和楼梯进行垂直运输，比较困难，为此垂直运输小组根据施工计划，专门拟定每周的运输计划，组织了20多名工人，专职对进场材料进行初加工，使其符合电梯运输的要求，大批量材料采取错峰运输、突击运输。对于H型钢垂直运输的难题，在外幕墙无法吊装的情况下，聘请专业吊装单位，利用双休日从电梯井道内一次性吊装完成。

六、办公大楼装修的质量和环保保证措施

在办公大楼的装修改造过程中，要注重采取针对性的措施，以保证大楼改造质量，满足业主的环保要求。
1、质量控制以事前控制、事中监督为主，辅以事后复查总结为总原则。要求施工人员严格按照ISO9002的方法和要求，进行全方位的质量控制，使其贯穿于施工的整个过程，包括方案选择、材料进场、工序联检、竣工验收等，提高分部分项工程的一次验收合格率，把返工降到最低。
2、事先控制就是制定工程质量控制文件，对重要的施工工序还要制定专项控制要点、明确质量标准、施工规范和责任人。通过事先认真会审图纸，分析判断易出问题的工序，预先编订防控方案，认真进行技术交底，挑选经验丰富业务骨干带班装修，重要部位采取现场书面张挂控制要求等措施。
3、事中监督就是加强监理的现场旁站，对隐蔽工程和各分项工程要求随完随检，及时纠正违章操作和不按图纸和规范施工的现象，

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经监理确认签字后才允许加以覆盖或进行工序交接。
4、事后复查就是及时进行事后总结和责任处理。对出现的质量问题，除要求整改外，还要及时进行总结，分析原因，处理责任人，并举一反

三、采取针对性的措施，避免类似问题的再次发生。

5、全过程重点监控环保问题，预先会同业主、监理和设计人员，制定环保控制目标和控制重点，对容易诱发环保问题的木制品、木饰面、地毯铺装、涂料等成立专门小组，编订技术标准和要求，尽量采用新工艺、新材料。在材料的采购上，采取与业主联合招标，共同遴选可靠的厂家，保持对厂家生产过程和半成品、成品的跟踪与抽查，委托专业检测机构进行检测，坚持材料进场的预检制度，检查做到全覆盖，以保证每批材料合格。

七、安全文明施工措施

结合大楼已部分入住的现状，采取了针对性的安全文明施工措施：
1、加强“落手清”的教育，强化现场环境的整治，各楼层落实专人随时清扫，控制扬尘；疏理施工作业中容易产生风险的环节，找出如高空作业、规范用电、机械安全和防火措施等风险点，配备了专门的安全监理和专职安全员重点监控，每天对现场进行巡察，不定期进行专项检查。
2、采取有效措施控制噪声和污染，与低区相邻的9-11层，白天施工噪声较小的工序，晚上开展主要施工任务；在施工期间采取措施将电梯层门、楼梯层门以及相关联的管道井、空调新风口全部封闭，防止灰尘、气味进入1-8层。
3、强化产成品的保护。一方面提前对无需改造的部位进行防护，如对走廊罗马岗石用地毯进行全面覆盖；一方面对完工产品及时保护，每个楼层都安排专人负责产品保护工作，责任落实到人。

4、做好作业工人的后勤怎么写作工作

考虑到项目工期紧，更加要做好后勤怎么写作工作。及时了解作业人员的想法和困难，多做思想工作，消除工人由于长期连续加班出现的疲惫和厌战情绪；同时提高提高饮食标准、改善生活设施，对加晚班的工人除发放加班费外，还提供夜霄。天气炎热时允许开放空调，保证工人休息和睡眠。通过上述人性化管理，有效解决了后顾之忧，为加快施工、提高质量、安全施工创造了良好的条件。
八、结语
经过精密的组织和安排，该办公大楼的装修改造施工顺利完成，施工工期仅为80天，比计划工期提前了十天，质量经验收评定为优良，特别是环保方面，经独立的第三方专业机构检测，所有指标均大大优于标准，业主入住后十分满意。
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