试议公允公允价值计量投资性房地产影响探究设计

【摘要】公允价值计量模式在投资性房地产方面的计量对房地产公司影响极大。本文首先对投资性房地产公允价值与成本计量模式进行介绍，接着分析房地产上市公司金融街采用公允价值计量后对公司财务数据和财务指标的影响，并探究其采用公允价值计量的动机。本文认为，尽管目前对投资性房地产采用公允价值计量的上市公司不多，但随着投资者对公允价值相关信息需求的逐渐增加，以及房地产市场评估业的发展，未来公允价值模式将被更多的上市公司采用。
【关键词】公允价值 投资性房地产 会计信息质量

一、投资性房地产定义及特征

投资性房地产，指的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产，其特点是应当能够单独计量和出售。将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：

(一)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业

与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。

(二)该投资性房地产的成本能够可靠地计量

取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。

(三)该投资性房地产为可靠房产商提供

二、投资性房地产公允价值的运用现状

截至2011年4月，我国沪深两市共计2129家上市公司，其中833家上市公司拥有投资性房地产，其中27家公司采用公允价值计量，与2009年相比仅新增1家上市公司由成本计量模式变更为公允价值计量模式，采用公允价值计量的公司仍然寥寥无几。我国设有投资性房地产科目的上市公司自2007年现行准则执行起有关计量模式变更情况如下：
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一、投资性房地产公允价值运用现状

可见在我国上市公司中投资性房地产公允价值计量模式并未被广泛采用，究其原因在于以下几种：首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票；再次，公允价值取得成本较高；同时税赋可能增加。
基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

三、投资性房地产成本计量模式与公允价值计量模式的比较

(一)适应条件的比较

企业对投资性房地产进行后续计量通常采用成本计量模式， 但是若同时满足两个条件可采用公允价值模式计量：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够通过从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场及其他相关信息。

(二)对会计信息质量影响的比较

投资性房地产采用成本计量模式使会计信息质量更可靠。因为它反映了客观事实，并且具有可验证性，向投资者及债权人提供的信息更相关。同时也大大提高了我国上市企业的会计信息与境外市场的可比性。但是公允价值计量不可避免地带有主观性，其波动性又使年报会计信息的可靠性程度降低。

(三)会计核算方法的比较

采用公允价值计量模式进行后续计量的企业，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
在成本计量模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

四、案例研究

(一)金融街简介

金融街控股股份有限公司（股票代码：000402），是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司，2000年在深交所上市。
截止到2012年末，公司总资产达到700亿元，净资产约198亿元，累计开发面积超过千万平方米，其中商务地产比例超过70%。目前，金融街控股股份有限公司拥有14家全资及控股子公司，分别在北京、重庆、天津、惠州等地投资并开发房地产项目。
2008年3月31日由公司董事会研究决定：从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。

(二)公允价值计量投资性房地产对资产负债表的影响

1.追溯调整对合并资产负债表的影响。

表

二、追溯调整对合并资产负债表的影响

由此可见，公司在转变为公允价值计量模式后，投资性房地产价值大幅增加，从而资产总额大幅增加，增加部分占到资产总额的11.25%。同时，由成本模式转变为公允价值计量模式还要通过调整期初留存收益对所有者权益进行追溯调整，这项调整对所有者权益的影响比例为21.18%。

2.对2008年～2011年合并资产负债表的影响。

采用公允价值计量需要每年年底对房地产价值重新估值，从2008到2011年投资性房地产公允价值变化情况如下，这种变化影响了资产总额。
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一、投资性房地产公允价值变动情况

(三)公允价值计量投资性房地产对利润表的影响

1.追溯调整对利润表的影响。根据金融街2008年年报，2007年末利润总额调整前为l11902.25万元，调整后为281563.34万元，增加169661.09万元，为投资性房地产公允价值变

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动导致，增长幅度高达251.62%。笔者认为，投资性房地产不再计提折旧，也可以减少费用，达到增加利润的目的。在考虑不计提折旧1143.34万元、不计提摊销645.16万元以及对所得税的影响后，调整2008年期初留存收益，对2007年末合并净利润影响数为17884915.64元。

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