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【摘要】我国会计准则对投资性房地产的后续计量中规定了两种计量模式，一种是成本计量模式，另一种是公允价值计量模式。准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。目前公允价值计量模式在我国投资性房地产中的运用仍较少，但公允价值计量模式有其自身的优势与特点，随着市场的进一步成熟，估值技术的提高与准则的完善等，公允价值计量模式在投资性房地产中的运用比率将会有很大幅度的提高。
【关键词】投资性房地产；公允价值计量模式；会计准则
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。分外购与自行建造两种情况。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量。企业自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
（2）投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值两种模式。通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业之能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。应用公允价值计量应满足两个条件：一是，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
（3）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中获得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
通过对上市公司年报的分析，可以发现，上市公司对投资性房地产公允价值的确定方法各不相同，没有统一的评估标准，一般的评估方法主要包括：采用评估报告、参考第三方调查报告、董事会参考同类条件的房地产市场。由于没有统一的公允价值评估标准，在某种程度上使得公允价值不能很好的反应投资性房地产的真实价值。
采用公允价值模式计量投资性房地产，因为公允价值的变动可能在账面上产生大量的利润，从而使企业达到粉饰企业财务报告的目的。
从公允价值定义可以看出，公允价值可以很好的反应资产的真实价值。在国际上投资性房地产通常是采用公允价值进行后续计量的，只有在公允价值无法取得时，才采用成本模式。采用公允价值计量投资性房地产，会使投资性房地产的真实价值和增值状况更好地体现在报表中，也就是能更好的体现其市场价值和盈利能力。
（2）及时反应管理层受托责任的履行情况
运用公允价值对投资性房地产进行计量的另一个优势就是能够及时反映管理层受托责任的履行情况，同时使得外部投资者和利益相关者能够客观了解企业的经营管理绩效和资源利用效率。
我国目前的市场环境还不成熟，房地产市场投机现象存在，房地产供求关系扭曲，存在房地产泡沫和风险，没有完善的政策引导，没有专业的评估队伍和统一的交易平台，这些因素对获取准确的公允价值提出了巨大的挑战。
（2）会计人员素质参差不齐
投资性房地产引入公允价值计量模式，在公允价值计量模式中涉及大量的职业判断，需要会计人员根据丰富的会计知识与经验做出合理的判断，但是我国目前会计人员素质参差不齐，对在运用中做出合理的判断尚有困难。会计人员的素质问题一定程度上阻碍了企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。
（3）估价成本过高
公允价值计量是一种动态的计量属性，对投资性房地产采用公允价值计量就意味着企业在每一会计期间都要对投资性房地产进行估价，不仅需要专业评估人员对其进行重新估价，而且还需要会计人员对投资性房地产做出账面调整，这大大增加了企业的评估成本、会计管理成本和监管成本。
（4）信息披露不规范
由于在会计准则中对投资性房地产公允价值计量模式的会计披露没有进行相应规范，目前各企业对投资性房地产的信息披露存在较大差距。报表阅读者无法从企业的披露中获得准确的信息，无法判断该上市公司对投资性房地产的计量方法的恰当性进行判断。
证券监督机构对公司财务报表披露的信息应进行相应审查，发现报表披露不实，对报表提供者给予严厉处罚。同时加强注册会计师审计的独立性，确保以公允价值为计量基础的投资性房地产公允价值的准确性。对会计人员进行职业道德教育，在工作中保持相对的独立性，确保会计工作的准确性。
（2）增加利润及盈余操控的成本
增加利润及盈余操控成本，对发现的利润与盈余操控进行严厉的惩罚，使利润及盈余操控企业面临巨大的风险，这样能够在一定程度上遏制企业对利润及盈余的操控。
（3）对披露方法进行具体规定
对企业披露的有关投资性房地产的信息披露进行详细的规定，估计基础，估计关键因素，估计的影响因素等，在披露投资性房地产的公允价值时，同时披露公允价值确定的相关信息及所有的重要影响信息，使报表阅读者明确知悉公允价值的确定过程，对公允价值有一个明确的判断，而不是仅仅被数据左右。
参考文献：
财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.
郝菊玲.公允价值在投资性房地产中的应用[J].财经研究，2008（10）.
[3]贾永海，吴艳萍.投资性房地产准则研究[J].财会月刊（综合），2008（4）.
[4]熊春红.投资性房地产两种计量模式下的损益比较研究[J].现代商业，2010（05）.
[5]肖强.中外投资性房地产会计准则的比较[J].中国乡镇企业会计，2008（07）.
【关键词】投资性房地产；公允价值计量模式；会计准则
一、投资性房地产的特点及其对计量属性的要求
1.投资性房地产的概念及其特点
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
2.投资性房地产对计量属性的要求
（1）投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。分外购与自行建造两种情况。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量。企业自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
（2）投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值两种模式。通常采用成本模式，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业之能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。应用公允价值计量应满足两个条件：一是，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
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二是，能够持续地从房地产交易市场取得同类或类似房地产交易及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。（3）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中获得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
二、投资性房地产运用公允价值进行计量的现状
我国从新会计准则颁发以来，投资性房地产的公允价值计量模式已经进入第6年，但从我国近几年来上市公司报表来看，投资性房地产对公允价值的运用率仍较小。在年报中采用公允价值计量投资性房地产的公司并不多，绝大多数公司仍采用成本模式对投资性房地产进行计量。可见，上市公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量仍持谨慎态度。通过对上市公司年报的分析，可以发现，上市公司对投资性房地产公允价值的确定方法各不相同，没有统一的评估标准，一般的评估方法主要包括：采用评估报告、参考第三方调查报告、董事会参考同类条件的房地产市场。由于没有统一的公允价值评估标准，在某种程度上使得公允价值不能很好的反应投资性房地产的真实价值。
采用公允价值模式计量投资性房地产，因为公允价值的变动可能在账面上产生大量的利润，从而使企业达到粉饰企业财务报告的目的。
三、投资性房地产运用公允价值的优势及存在的问题
1.投资性房地产运用公允价值的优势
（1）公允价值能更好的反应资产的真实价值从公允价值定义可以看出，公允价值可以很好的反应资产的真实价值。在国际上投资性房地产通常是采用公允价值进行后续计量的，只有在公允价值无法取得时，才采用成本模式。采用公允价值计量投资性房地产，会使投资性房地产的真实价值和增值状况更好地体现在报表中，也就是能更好的体现其市场价值和盈利能力。
（2）及时反应管理层受托责任的履行情况
运用公允价值对投资性房地产进行计量的另一个优势就是能够及时反映管理层受托责任的履行情况，同时使得外部投资者和利益相关者能够客观了解企业的经营管理绩效和资源利用效率。
2.投资性房地产运用公允价值存在的问题
（1）市场环境不够成熟我国目前的市场环境还不成熟，房地产市场投机现象存在，房地产供求关系扭曲，存在房地产泡沫和风险，没有完善的政策引导，没有专业的评估队伍和统一的交易平台，这些因素对获取准确的公允价值提出了巨大的挑战。
（2）会计人员素质参差不齐
投资性房地产引入公允价值计量模式，在公允价值计量模式中涉及大量的职业判断，需要会计人员根据丰富的会计知识与经验做出合理的判断，但是我国目前会计人员素质参差不齐，对在运用中做出合理的判断尚有困难。会计人员的素质问题一定程度上阻碍了企业对投资性房地产采用公允价值计量模式。
（3）估价成本过高
公允价值计量是一种动态的计量属性，对投资性房地产采用公允价值计量就意味着企业在每一会计期间都要对投资性房地产进行估价，不仅需要专业评估人员对其进行重新估价，而且还需要会计人员对投资性房地产做出账面调整，这大大增加了企业的评估成本、会计管理成本和监管成本。
（4）信息披露不规范
由于在会计准则中对投资性房地产公允价值计量模式的会计披露没有进行相应规范，目前各企业对投资性房地产的信息披露存在较大差距。报表阅读者无法从企业的披露中获得准确的信息，无法判断该上市公司对投资性房地产的计量方法的恰当性进行判断。
四、对投资性房地产运用公允价值计量模式的对策建议
1.提高公允价值计量的可靠性和可操作性
合理确定投资性房地产的公允价值，是应用公允价值的一个关键点。在存在活跃市场的条件下，可以参照同类房地产的市场确定投资性房地产的公允价值，在不存在活跃市场的条件下，需要通过估值技术获得公允价值。因此，提高公允价值的可操作性和可靠性需要通过完善市场监督体系，增强公允价值评估数据来源的可靠性，构建公允价值计量的应用框架。2.提高会计人员的素质
加强对会计人员的培训，更新会计人员知识结构体系。提高会计从业人员的素质，培养会计从业人员的职业判断能力和信息处理与分析能力。确保会计人员能够在纷繁复杂的信息中迅速识别出有意义的信息，确保公允价值的公允性、现实性。3.加强对房地产评估人员的培训
在房地产市场不够活跃的条件下，不存在类似房地产时，需要依靠估值技术对投资性房地产的公允价值进行评估，因此房地产评估人员的素质对规范投资性房地产的公允价值的运用具有很大的影响。加强对评估人员的培养，提高评估人员的职业道德教育与评估技能教育，将对投资性房地产运用公允价值起到很好的促进作用。4.采取措施防止利润操控
（1）加强证券监管、注册会计师审计及会计的管理证券监督机构对公司财务报表披露的信息应进行相应审查，发现报表披露不实，对报表提供者给予严厉处罚。同时加强注册会计师审计的独立性，确保以公允价值为计量基础的投资性房地产公允价值的准确性。对会计人员进行职业道德教育，在工作中保持相对的独立性，确保会计工作的准确性。
（2）增加利润及盈余操控的成本
增加利润及盈余操控成本，对发现的利润与盈余操控进行严厉的惩罚，使利润及盈余操控企业面临巨大的风险，这样能够在一定程度上遏制企业对利润及盈余的操控。
（3）对披露方法进行具体规定
对企业披露的有关投资性房地产的信息披露进行详细的规定，估计基础，估计关键因素，估计的影响因素等，在披露投资性房地产的公允价值时，同时披露公允价值确定的相关信息及所有的重要影响信息，使报表阅读者明确知悉公允价值的确定过程，对公允价值有一个明确的判断，而不是仅仅被数据左右。
参考文献：
财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.
郝菊玲.公允价值在投资性房地产中的应用[J].财经研究，2008（10）.
[3]贾永海，吴艳萍.投资性房地产准则研究[J].财会月刊（综合），2008（4）.
[4]熊春红.投资性房地产两种计量模式下的损益比较研究[J].现代商业，2010（05）.
[5]肖强.中外投资性房地产会计准则的比较[J].中国乡镇企业会计，2008（07）.