马克思地租理论和我国城市建设用地

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〔摘要〕　马克思地租理论对我国城市建设用地仍然有现实的影响。地租作为一种有效的经济杠杆，对城市建设用地的集约利用和合理布局起着直接的调节作用。在社会主义公有制条件下，地租反映的是国家、企业和个人对超额利润的分配关系。随着我国城市化进程的加快，城市建设用地中存在的不少问题都可以从马克思地租理论中寻找答案。特别是在我国城市土地有偿使用制度实施背景下，更需要积极地研究马克思地租理论对城市建设用地的调节作用，根据客观的经济发展需要对城市建设用地进行调节。
〔关键词〕　马克思；地租理论；城市建设用地
〔〕A　〔文章编号〕1000-4769（2012）04－0019－04
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〔基金项目〕2012年海南省哲学社会科学博士点建设专项课题“《资本论》与中国农地政策研究”（12-17）
〔作者简介〕潘永强，海南师范大学经济与管理学院教授；
张　敏，海南师范大学社科部硕士研究生，海南海口　571158。

一、马克思地租理论回顾

马克思在《资本论》中指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权、以某些个人对某些地块的所有权为前提。”(1)资本主义土地所有制的一般特点是土地所有权完全同农业经营权相分离，并且同人身依附关系相分离。资本主义地租以资本主义土地所有制为基础，是租地的农业资本家为取得土地的使用权而缴纳给土地所有者的、由农业工人剩余劳动创造的超过平均利润以上的那部分剩余价值，即超额利润。土地所有者能获得地租，凭借的正是土地所有权。资本主义地租体现了农业雇佣工人、农业资本家和土地所有者之间的经济关系。为了理论分析上的需要，马克思将地租按形成条件和原因的不同，分为级差地租和绝对地租两种基本形式。
级差地租是与土地生产条件的不同等级相联系的一种地租形式，在量上它等于农产品的个别生产低于社会生产的差额。在农业生产中，较好的土地可以提高劳动生产率，从而降低农产品的个别生产，获得超额利润。土地自然劳动生产率的差别是级差地租存在的条件。自然条件优越的土地是有限的，而较好土地一旦被某些农业资本家租佃，便排斥其他农业资本

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家使用，这就是所谓土地的资本主义经营垄断，是级差地租产生的经济原因。土地的资本主义经营垄断的客观存在，使得农产品的社会生产不是由中等地的生产条件决定，而是由劣等地的生产条件决定。这样，优等地和中等地农业资本家就能获得超额利润，向土地所有者缴纳级差地租，同时租种劣等地的农业资本家也能获得平均利润。马克思根据级差地租形成条件的不同，将级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形态。级差地租Ⅰ是指并列地投在不同土地上的资本由于肥沃程度和位置不同造成生产率差异而形成的超额利润；级差地租Ⅱ是指连续在同一块土地上追加投资所产生的超额利润。级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ分别代表了资本主义农业发展从粗放到集约的两个不同阶段。
绝对地租是指土地所有者凭借土地私有权垄断所获得的地租，在量上它等于农产品的社会生产低于社会价值的差额。由于农业属于资本有机构成比较低的社会生产部门，农业工人创造的剩余价值要高于平均利润，农产品的社会价值大于社会生产，二者之间的差额构成绝对地租。在资本主义农业部门中，存在着与资本相对立的土地私有权的垄断。这种土地私有权的垄断限制或阻碍了其他部门的资本自由地进入农业部门。由于农业生产的最基本条件是土地，而土地是不能由资本自己创造和自由支配的。所以，土地私有权垄断的存在使得农业工人所创造的剩余价值全部留在农业部门。这样，农产品在市场上便是按社会价值而不是按社会生产出售，并将农产品价值超过生产以上的余额截留下来转化为绝对地租。
除了上述级差地租和绝对地租这两种基本形式外，还有一种被马克思称为特殊形式的地租，即垄断地租。垄断地租是指由真正的垄断带来的超额利润转化而成的地租。由于某些土地具有特殊的自然条件，在这种土地上能够生产某种名贵或非常稀有的产品，这种名贵或稀有产品在市场上可以按照高于生产或价值的垄断出售，这种产品的垄断不是由生产或价值决定的，而是由购写者的购写欲和支付能力决定的，其垄断超过价值的部分，构成垄断超额利润。土地所有权的存在，决定了这种垄断超额利润最终的转化结果属垄断地租土地所有者占有。

二、地租理论对城市建设用地的现实影响

在社会主义土地公有制条件下，土地仍然存在由于肥沃不均、位置不同所带来的劳动生产率的差别，这就是说社会主义仍然存在产生级差地租的自然条件。另外，在公有制条件下，虽然土地是全民共有的，但使用土地的企业单位代表的是不同的利益主体，即社会主义仍然存在产生地租的社会条件。因此，在社会主义公有制条件下仍然存在地租，只是它和资本主义地租反映的经济关系不同。社会主义地租反映的是国家、企业和个人对超额利润的分配关系。随着我国城市化进程的加快，城市土地在现代社会经济中的地位日益重要，特别是我国城市土地有偿使用制度的实施，更需要我们积极地研究马克思地租理论对城市建设用地的调节作用。
1．绝对地租调节城市建设用地的集约利用
在社会主义市场经济条件下，城市绝对地租是客观存在的。所有城市土地不论租借优等地还是租借劣等地，其使用者都必须因使用土地而向土地所有者缴纳绝对地租。按照马克思的绝对地租理论，在商品经济条件下，只要存在土地所有权的垄断，存在土地所有权与土地使用权的分离，就必然要产生绝对地租。绝对地租在量上只与所租用的土地面积大小有关，二者成正比，而与土地自然条件的好坏无关。为减少绝对地租量的支付，土地使用者必然会对所租用的土地不断地追加投资，并努力将租用的土地面积控制在最低范围内，从而提高单位面积土地的利用效率。这在客观上无疑有利于土地资源的节约、土地质量的改良、土地集约化经营的实行，从而达到高效地利用土地的目的。2．级差地租调节城市建设用地的合理布局
城市级差地租的主要形式为城市土地的地理位置不同所形成的级差地租第一形态。在城市建设用地中，土地肥沃程度的优劣已不再起什么作用，级差地租第一形态基本上是由土地地理位置的不同决定的。在城市的某些区域，通过不断地追加投资，进一步加强基础设施建设和改善公共环境，从而形成级差地租第二形态。这是否意味着城市不同区域土地之间的差距有缩小的趋势呢？回答是否定的。因为旧的不同区域土地优劣的差距消失了，新的不同区域土地优劣的差距又会出现。由土地地理位置差别而形成的级差地租第一形态是城市级差地租的主要形式。由于不同的产业和行业对土地区域位置的要求和敏感度是不相同的，因此在同一块土地上创办不同的产业或行业，必然会产生不同的劳动效率和经济收益。一般而言，商业等怎么写作行业级差地租对土地区域位置最为敏感，这是由构成商业等怎么写作行业级差地租实体的超额利润与顾客稠密度成正相关决定的。而顾客稠密度与土地区域位置的好坏也成正相关。至于工业企业所获利润与其在城市中的位置的相关性，远远不如商业等怎么写作行业那样明显和直接。因此，在城市建设用地上，由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有差别，会自动地形成一种产业建设用地的合理布局方式，从而促进土地资源的最优配置，使城市建设用地的潜在效率得到最大的发挥。另外，级差地租的这种调节作用不仅存在于同一城市或大中城市的不同区位，也存在于不同规模的城市之间。一般来说，大城市的级差地租量总要高于中小城市。因此，大城市昂贵的地价最终会形成一种排斥力，将那些占地面积过大的企业或经济效率不是很高的劳动密集型企业推向周围地价相对较低的中小城市，从而推动城市经济的发展，有利于城市建设用地的合理布局。
3．垄断地租调节城市建设用地的合理使用
对于城市，垄断地租产生的基础应该是这块土地所具有的特殊位置，及其对这个位置有支付能力的需要。因为城市特殊地段土地的稀缺性总是存在的，而且城市土地的特殊位置也不可能在短期内改变。这种位置上的特殊性造成的地面建筑物的特殊价值必然具有一定的垄断性。城市垄断地租与城市级差地租的区别主要在于形成条件，级差地租的形成条件与土地等级有关，它的实体是土地本身形成的，是土地本身因素所引起的超额利润。位置的优越使土地产出提高，成本下降，个别生产低于社会生产，从而形成超额利润。与级差地租不同的是，城市垄断地租也与土地位置有关，但转化为垄断地租的超额利润更主要的是由于对土地产品——地段好的地面建筑物位置的特殊需求和足够支付能力所决定的，即使这种优越的位置未带来空间利用上的充分、合理和节约，生产率也没有提高，其垄断地租仍然会存在。另外，级差地租与垄断地租的形成基础不同，级差地租的超额利润最终会与产品的价值相一致，并不超过价值；而垄断地租所依据的垄断却远远超过价值。城市具有垄断地位的土地由于其有限性和不可取代性，往往非常高昂，并且随着城市经济的不断繁荣发展，会继续攀升。承认垄断地租的存在，对社会主义市场经济条件下国家利用地租杠杆调节用地，促进土地合理使用，使土地资源合理配置具有积极意义。在利益激励和约束的双向驱使下，那些生产高区位效益从而有能力支付较高地租的产业和社会活动，便会朝城市优区地段聚集；那些占据城市中心区却不生产或少生产高区位效益从

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而无力支付较高地租的产业和社会经济活动，将被迫退出城市优区地段，让位于生产高区位效益的产业。可见，国家还可以通过垄断地租限制土地使用上的浪费，促使产业结构协调，进而调整土地使用者之间的利益关系。

三、我国城市建设用地存在的突出问题

1．建设用地规划缺乏科学性
长期以来我国在城市建设用地上并没有以马克思地租理论为依据，而是按国家指令性计划划拨，规划用地往往与现实的经济发展规模和人口增长规模相脱节，造成规划不科学。主要表现在以下几个方面：（1）从用地规划的布局看，并没有按照级差地租规律的要求，依据不同土地的地理位置和在同一地块连续追加投资所产生的更高效率培育城市高低有序的地租段，商业、学校、医院、银行、机关、企业、住宅等分布过于零散，使城市缺少各功能中心区，城市面积过大。（2）从用地规划的前瞻性看，一些城市的城区设计为一个市中心，四周环绕居民区，使具有较高级差地租收入的地段发展空间受限，难以发挥区位优势和投资优势，进而导致融资困难，不利于城市今后的发展。（3）从用地规划的结构性看，由于缺乏计划性和预见性，使得公共设施和绿化用地比重偏小，居民住宅用地比重过大，进而导致城市中那些具有区位优势的地段过多地被居民住宅用地占用，从而造成一些地方在城市建设上出现所谓“一年建、二年改、三年再重来”的现象。 
2．建设用地利用效率偏低
根据马克思绝对地租理论，“绝对地租量总是与出租土地面积大小成正比。”(2)土地经营者为减少绝对地租量的支付，追求投资效率最大化，往往提高单位面积土地的利用效率，导致城市建设用地粗放经营。另外，由于我国长期以来对城市国有土地实行无偿或低偿使用制度，对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，使得一些人没有树立珍惜城市土地并适度开发城市空间、集约利用城市存量土地的观念，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，造成城市建设用地中的低建筑容积率现象。目前比较普遍的问题是新建项目不断向城市郊区扩展，不惜占用农用土地，危害农业经济发展。这种现象表明我国城市建设用地属于一种粗放经营模式，粗放用地的一个直接的严重的后果便是大量占用耕地。
3．建设用地整体效益偏低
马克思在《资本论》第三卷中分析建筑地段的地租特征时明确指出：“这种地租的特征，首先是位置在这里对级差地租具有决定性的影响。”(3)对于城市建设用地而言，位置有其特殊的重要性。但是，由于一些城市规划部门不按地租运行规律办事，使得某些地方在城市土地高效率区，即所谓的黄金地段，没能选择土地级差收益特别高的第三产业用地，而是选择了土地级差收益相对较低的工业用地，或是选择了没有土地级差收益的党政机关办公用地。这种用地选择，严重限制了土地效率的发挥，阻碍了城市经济的发展。4．建设用地缺乏制度约束
由于城市建设用地政策配套目前还不够完善，一些地方在管理上相对偏松，报批手续过于简化，出现了批少占多甚至占而不用或挪作他用的现象，造成大量的土地资源严重浪费。据有关资料计算，目前我国城市土地约有3－5％处于闲置状态，约有40％处于低效率利用状态。这与我国城市土地资产管理混乱直接相关。

四、运用马克思地租理论调节城市建设用地

1．可持续利用土地
土地资源可持续利用是我国社会经济可持续发展战略的重要组成部分。应认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，严格执行新的《土地管理法》规定的土地用途管理制度，坚决杜绝乱占、滥用耕地和任何浪费土地资源的现象。另外，各地区在用地总量控制的前提下，应盘活存量土地，立足于内涵挖潜，节约和集约利用土地，加强环境保护，使城市成为可持续发展的战略基地。
2．科学规划土地
各级政府相关职能部门都应从可持续发展的高度，编制科学的土地利用总体发展规划，控制城市发展规模，对基础条件和区位优势较好的城市实行重点扶持。制定合理的人口规模和用地规模，确保城市经济健康发展。创新市场土地配置机制，保证土地集约使用，严格控制土地外延式扩展。城市建设用地的开发应坚持成片开发原则，力求避免城市建设用地中出现由于各种设计问题导致的挖地不止、遍地开花现象。
3．优化配置土地
城市土地制度改革的关键在于如何运用地租机制调节土地资源的合理配置和利用。在城市土地的配置工作中，城市新区应根据土地实际用途划分为各主要功能区（如住宅区、行政区、文教区、商业区等）；城市老区应根据土地使用潜力进行改造，并通过土地机制调节转换其使用功能，将有限的较好位置的土地配置到那些与土地位置密切相关的第三产业中去，实现以地生财的良性循环。
4．有偿使用土地
在提高对马克思地租理论认识的基础上，坚持土地所有权和经营使用权的适当分离，实行土地有偿使用。在实行有偿使用土地的过程中，应遵守新《土地管理法》规定，允许土地置换，促进城市土地的合理流动，提高土地的使用效率。凡是新投入的属于经营性用地的必须按照市场规则，实行市

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场出让；凡是以行政划拨方式获得的、属于历史遗留的经营性用地，则一律实行“拨改租”。另外，在土地管理上应严格划分城市建设用地的权属关系，切实做到国家收税、所有者收租、管理者收费，并对工业、商业、住宅等用地采取不同的地价政策，合理利用土地级差地租规律。
〔参考文献〕
〔1〕〔3〕马克思. 资本论：第三卷〔M〕.北京：人民出版社，197

5.714,871.

〔2〕陈征. 论社会主义城市绝对地租〔J〕. 中国社会科学，1993，（1）.
（责任编辑：张　琦）