关于长沙市长沙市商品住宅影响因素与调控措施经典

摘要：商品住宅是多种因素发展变化共同作用的结果。通过分析长沙市商品住宅市场现状，提出了影响长沙市商品住宅的因素包括人口、行政、经济、心理、区域等，从而提出了调节有效供应、保障供需基本平衡、加强和完善宏观监测体系等对策。
关键词：商品住宅；影响因素；控制措施
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2.3198（2013）04.0050.02

房地产作为我国经济增长的一大支柱产业，房地产的一直受到政府各界和广大老百姓的热心关注。自2010年4月份房地产“国十条”和2011年1月“新国八条”实施以来，全国楼市近乎疯狂的发展态势逐渐趋于理性，作为湖南省的省会和中南地区重要的商业都市长沙，其房地产市场也受到不同程度的影响，因此，弄清楚长沙市商品住宅现状如何，影响的因素是什么，应采取什么调控措施都具有积极的意义。
1长沙市商品住宅市场现状

1.1商品住宅处于中部“洼地”

有调查表明，长沙市2011年城镇人均可支配收入为27163元，居省会城市第6位，在与武汉、郑州、南昌、西安和重庆等5个邻近及同等城市的对比中，长沙人均可支配收入具有较明显的优势，但房价比这些城市低。2011年楼市调控政策效应逐步显现，2011年长沙市内六区商品住宅均价5989元/平方米，同比上涨4.6%。2011年长沙市内六区商品住宅成交均价为6840元/㎡，2012年前三季度长沙市内六区商品住宅成交均价6448元/平米，比去年同期下降4.6%。

1.22012年上半年商品住宅市场量价齐跌

2012年上半年商品住宅交易总量出现量价齐跌，从3月开始，开发商以价换量手段奏效，市场成交止跌回稳。2011年商品住宅供应量为1220.69万㎡，成交量为856.29万㎡，2012年上半年商品住宅新增供应量为365.25万㎡，同比去年同期下降29.1%，环比去年下半年下降48.2%。商品住宅成交量为336.7万㎡，比去年同期下降3

2.2%，环比去年下半年下降6.4%。

1.3内六区新建商品住宅需求萎缩，投资投机需求以及部分改善需求在一定程度上受到抑制自限贷限购等调控政策施行以来，住宅市场开始受到抑制，无论是供应市场还是需求市场，主城区商品住宅都是在70-130㎡区间，主力针对首置、首改类的刚性需求产品为主。5000-7000是当前长沙主城楼市主力单价需求区间，40-70万是当前长沙主城楼市主力总价需求区间。

1.4房价收入比下降，居民购写力增强

房价收入比是考察居民购房能力的一个通用指标，也是衡量房价是否合理的一个重要指标，我们采取的计算方法是每套住房平均销售总额与城镇居民家庭平均年可支配收入总额的比值。2012上半年，长沙房价收入比为6.27，相较2011年该比值下降，主要是可支配收入水平提高并且房价保持相对稳定。随着调控政策的持续发力，房价逐渐回落并趋于稳定，房价收入比有所回落，居民的购房压力减轻。

1.5人均住房面积超过国家平均水平，但依旧有上升空间

至2011年底，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米，长沙市人均住房建筑面积为33.1平方米。根据湖南省的新型城镇化目标，2015年城镇居民人均住房面积要达到35平方米。所以，未来几年，长沙住房市场刚性需求还比较大。
2长沙市商品房影响因素

2.1人口因素

（1）人口数量。本地居民是房地产需求市场的主要力量。房地产市场的需求量和将随着人口数量的增加而增加，反之则会降低商品住宅的需求和。目前，长沙市人口数量为704万，而长沙市正朝着能容纳千万人口的大都市迈进，由此带来的市场需求量非常巨大。
（2）人口结构。人口构成是影响房屋需求量的重要因素之一。不同的年龄层、文化水平、收入、家庭规模等对住房的大小、质量等的不同需求会产生直接的影响。随着城市化进程的推进，长沙市城市人口越来越多，加上经济发展，外来人口的不断涌入，人口整体素质、文化水平也不断提高，对住房的数量及质量上的需求会越来越多。
（3）城市化。城市化带动了房地产市场有效需求的增加。中国进入了城市化的快速推进阶段。根据相关理论，城镇化水平每提高1个百分

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点，人口转移规模约为1000万，据分析，中国的城市化率将由现在的45%上升到明年的46.5%，这意味着将有1500万到2000万的新增城市人口需要住房。长沙市正处于城市化加速发展时期，长株潭一体化建设正加速进行，由此带来的主动型需求和改善型需求比较旺盛。

2.2行政因素

2.1税费

税、费是影响商品住宅的重要因素之一，加上各种不可预见的税费在内，占商品房成本的30%-40%。房地产行业各阶段涉及到了房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等直接税种。涉及的收费具体包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等。

2.2利率政策

房地产业的供给和需求都离不开银行的贷款，贷款利率的高低对房产市场的影响很大。房地产开发投资贷款将随着利率下降而增加，进而推动房地产持续上涨；利率上升时，普通居民向银行借贷的方式进行的支付将会增多。在新国十条及新国五条颁布以来，尤其是2011年7月最后一次加息，五年期以上贷款利率高至7.05%，严重抑制了市场需求。从2012年的成交走势来看，随着货币政策逐渐松弛，楼市回暖的迹象相当明显。

2.3保障性住房建设

中国在“十二五”期间计划建设3600万套城镇保障性住房，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上。长期以来单一的住房供应结构被打破，“市场为主，保障为辅”的住房体系市场新格局正在逐步形成。湖南省计划投资1795亿元，建设保障性住房和各类棚户改造房约160万套，面积将近10600万平方米。

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