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[摘 要]随着经济社会的发展，尤其近些年来征地拆迁、房屋租赁纠纷等行为增多，涉及房屋装饰装修剩余价值（以下简称装修剩余价值）的补偿或赔偿问题也逐步增多，而装修剩余价值的合理确定是解决问题的关键，由于其专业性强，则往往需通过房地产估价师等专业人员来作出评估结论。在此，笔者结合自己的实际工作经验，就装修剩余价值评估提出一些思路以供参考，作抛砖引玉之举。
[关键词]装饰装修；剩余价值；评估
现实生活中涉及房屋装修剩余价值评估的常见情形有：征地拆迁、房屋租赁纠纷等。在此分别就以上情形涉及的房屋装修剩余价值评估进行分析说明。
《国有土地上房屋征收评估办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部“建房〔2011〕77号文件”）作为《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的配套文件，其第14条里明确规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产评估机构通过评估确定”。
从上述规定可以看出，国有土地上被征收房屋的室内装饰装修价值首先采取征收当事人协商方式确定；协商不成的，可以通过房地产评估机构专业评估方式确定。
2.集体土地上房屋拆迁涉及的装饰装修补偿标准一般由当地政府作出相应的规定或制定相应的指导价
目前国家尚未制定统一的集体土地上房屋拆迁补偿办法，关于集体土地上被征收房屋的装修剩余价值的确定方式目前国家尚无统一的法律规定，大多依据当地政府出台的征地拆迁补偿相关规定，或参照《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定执行。
如南宁市政府出台的《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》（南府发【2008】15号文），对房屋装修补偿作了较详细规定。
装修剩余价值=该项装修重新购建×装修成新率
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291－1999），用直线法计算装饰装修成新率的公式为：
装修成新率=（标准使用年限-该项装修实际使用年限）/标准使用年限
在运用上述公式计算时，应注意把握以下几个方面的内容：
（1）正确把握以下几个关键的时间点
①装修时点：即装饰装修竣工完毕投入使用的时点；
②装修标准使用年限：即装修合理使用寿命的终点，自装修时点起计；
③装修实际使用年限：即装修实际投入使用的年限，自装修时点起计；
④拆迁时点:即房屋征收决定公告之日，一般以此作为估价时点。
（2）合理计算重新购建
①重新购建的构成：在计算装修重新购建时，除了按照工程预算定额或单项单价计算外，还应根据具体情况考虑装修工程的间接费用，如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还产生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的10%～15%。
（3）合理确定装修成新率
装修成新率应综合考虑装饰装修使用状况、现状以及各类房屋装修标准使用年限确定。各类房屋根据设计功能和使用性质，在装修行业通行惯例中已形成一定的合理使用年限。如《广西壮族自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》中各项装修的标准使用年限为：住宅用房10年；办公用房7年；旅馆、饭店等营业性用房5年。
（1）房屋拆迁货币补偿政府指导包含建筑物构造及装修标准（分类别明确具体装修标准）；
（2）单项装修标准的政府指导（房屋标准装修设定已包含的装修项目不再重复计算）；
（3）被拆迁房屋政府指导价货币补偿金额计算公式为：
被拆迁房屋政府指导价货币补偿金额=被拆迁房屋合法建筑面积×房屋补偿单价+各项特殊装修项目补偿金额
特殊装修项目补偿金额=该项装修补偿指导×（标准使用年限-装修实际使用年限）/标准使用年限
特殊装修项目指设定装修标准以外的装修项目；各项装修补偿金额最低不得低于该项装修补偿指导的20%。笔者认为：在上述计算公式中，“该项装修补偿指导”应理解为“该项装修重新购建”，如前所述，不同时间点的装修重新购建有时会差异比较大，故建议在该计算公式上增加一个“指数修正系数”更为符合市场实际，即该计算公式修正为：
特殊装修项目补偿金额=该项装修补偿指导×指数修正系数×（标准使用年限-装修实际使用年限）/标准使用年限
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）中“第十一条”对房屋租赁纠纷涉及的房屋装饰装修问题作出如下规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
1.因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
2.因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
3.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
4.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
从上述规定看出，房屋租赁纠纷涉及的房屋装饰装修价值是指剩余租赁期限内的装饰装修剩余价值。剩余租赁期限是指租赁合同提前解约之日起至租赁合同约定期限的时间段，而非装修标准使用年限扣减装修实际使用年限后的装修剩余使用年限，即：
剩余租赁期限=租赁合同约定年限-已租赁年限
装修剩余使用年限=装修标准使用年限-装修实际使用年限
在具体计算剩余租赁期限装修剩余价值时应正确理解并把握以下几个关键的时间点：
①起租时点：计算租期之日；
②装修时点：同上；
③提前解约时点：提前解除租赁合同之日，一般以此作为估价时点。
④装修标准使用年限：同上；
⑤租约期限：租赁合同约定的租赁终止日
现实中，起租时点早于装修时点，即先起租后装修，故在此以装修时点作为基准点；提前解约时点早于租约期限。在此结合图示进行分析说明。
装修剩余价值=重新购建×剩余租赁期限/标准使用年限×100%
装修剩余价值=重新购建×(标准使用年限-已使用年限)/标准使用年限×100%
[参考文献]
房地产估价规范（GB/T 50291－1999）.
国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）.
[3]城市房屋拆迁管理条例（国务院第350号令）.
[4]国有土地上房屋征收评估办法（中华人民共和国住房和城乡建设部“建房〔2011〕77号文件”）.
[5]广西壮族自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则.
[6]最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释.（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）.
[7]南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法.（南府发【2008】15号文）.
[作者简介]刘柏森（1971—），男，广西金投土地房地产评估有限公司法定代表人、总经理，注册房地产估价师、注册土地估价师、注册房地产经纪人、全国土地登记写作技巧人。
[关键词]装饰装修；剩余价值；评估
现实生活中涉及房屋装修剩余价值评估的常见情形有：征地拆迁、房屋租赁纠纷等。在此分别就以上情形涉及的房屋装修剩余价值评估进行分析说明。
一、征地拆迁涉及的房屋装修剩余价值评估
(一)征地拆迁涉及的房屋装修剩余价值评估的特点
1.国有土地上被征收房屋的装修剩余价值评估是在征收当事人协商不成才采用的价值确定方式《国有土地上房屋征收评估办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部“建房〔2011〕77号文件”）作为《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的配套文件，其第14条里明确规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产评估机构通过评估确定”。
从上述规定可以看出，国有土地上被征收房屋的室内装饰装修价值首先采取征收当事人协商方式确定；协商不成的，可以通过房地产评估机构专业评估方式确定。
2.集体土地上房屋拆迁涉及的装饰装修补偿标准一般由当地政府作出相应的规定或制定相应的指导价
目前国家尚未制定统一的集体土地上房屋拆迁补偿办法，关于集体土地上被征收房屋的装修剩余价值的确定方式目前国家尚无统一的法律规定，大多依据当地政府出台的征地拆迁补偿相关规定，或参照《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定执行。
如南宁市政府出台的《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》（南府发【2008】15号文），对房屋装修补偿作了较详细规定。
3.室内装饰装修价值单独评估，不包含在被征收房屋评估价值
《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定，评估被征收房屋价值时所选取的修正因素不包括装修因素，即：被征收房屋的市场评估不包含装饰装修价值，装饰装修价值单独评估。当然，作为房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等基本装修价值均应包含在房地产市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装饰装修改造等需要单独评估。(二)征地拆迁涉及的装修剩余价值评估方法
1.依照通用公式计算
根据装修行业通常惯例，不同使用功能的房屋装修都有其合理的使用寿命（即装修标准使用年限），即装饰装修价值在其标准使用年限内平均摊销完毕，故装修剩余价值评估的一般计算公式为：装修剩余价值=该项装修重新购建×装修成新率
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291－1999），用直线法计算装饰装修成新率的公式为：
装修成新率=（标准使用年限-该项装修实际使用年限）/标准使用年限
在运用上述公式计算时，应注意把握以下几个方面的内容：
（1）正确把握以下几个关键的时间点
①装修时点：即装饰装修竣工完毕投入使用的时点；
②装修标准使用年限：即装修合理使用寿命的终点，自装修时点起计；
③装修实际使用年限：即装修实际投入使用的年限，自装修时点起计；
④拆迁时点:即房屋征收决定公告之日，一般以此作为估价时点。
（2）合理计算重新购建
①重新购建的构成：在计算装修重新购建时，除了按照工程预算定额或单项单价计算外，还应根据具体情况考虑装修工程的间接费用，如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还产生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的10%～15%。
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②重新购建对应的时间点：由于建筑装饰材料变化较快，以及人工成本、工艺流程更新等变化因素，对装修重新购建的高低影响很大，同样的装修项目，在不同的时间点上有不同的重新购建。故合理确定装修的重新购建，首先要合理选定重新购建所对应的时间点，是按装修时点计算还是按拆迁时点计算。考虑到被拆迁人在整个拆迁行为中是处于被动状态的，从公平合理及人性化的角度出发，应分别确定装修时点和拆迁时点所对应的重新购建，在此基础上按照就高原则选定重新购建作为计算依据。（3）合理确定装修成新率
装修成新率应综合考虑装饰装修使用状况、现状以及各类房屋装修标准使用年限确定。各类房屋根据设计功能和使用性质，在装修行业通行惯例中已形成一定的合理使用年限。如《广西壮族自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》中各项装修的标准使用年限为：住宅用房10年；办公用房7年；旅馆、饭店等营业性用房5年。
2.依据当地政府制定的有关房屋装饰装修补偿规定计算
如南宁市政府出台的《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》（南府发【2008】15号文）对房屋装修补偿作如下规定：（1）房屋拆迁货币补偿政府指导包含建筑物构造及装修标准（分类别明确具体装修标准）；
（2）单项装修标准的政府指导（房屋标准装修设定已包含的装修项目不再重复计算）；
（3）被拆迁房屋政府指导价货币补偿金额计算公式为：
被拆迁房屋政府指导价货币补偿金额=被拆迁房屋合法建筑面积×房屋补偿单价+各项特殊装修项目补偿金额
特殊装修项目补偿金额=该项装修补偿指导×（标准使用年限-装修实际使用年限）/标准使用年限
特殊装修项目指设定装修标准以外的装修项目；各项装修补偿金额最低不得低于该项装修补偿指导的20%。笔者认为：在上述计算公式中，“该项装修补偿指导”应理解为“该项装修重新购建”，如前所述，不同时间点的装修重新购建有时会差异比较大，故建议在该计算公式上增加一个“指数修正系数”更为符合市场实际，即该计算公式修正为：
特殊装修项目补偿金额=该项装修补偿指导×指数修正系数×（标准使用年限-装修实际使用年限）/标准使用年限
二、房屋租赁纠纷涉及房屋装修剩余价值的评估
随着房屋租赁市场的发展，房屋租赁纠纷现象也越来越多，其中涉及房屋装饰装修赔偿问题是较为突出。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）中“第十一条”对房屋租赁纠纷涉及的房屋装饰装修问题作出如下规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
1.因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
2.因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
3.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
4.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
从上述规定看出，房屋租赁纠纷涉及的房屋装饰装修价值是指剩余租赁期限内的装饰装修剩余价值。剩余租赁期限是指租赁合同提前解约之日起至租赁合同约定期限的时间段，而非装修标准使用年限扣减装修实际使用年限后的装修剩余使用年限，即：
剩余租赁期限=租赁合同约定年限-已租赁年限
装修剩余使用年限=装修标准使用年限-装修实际使用年限
在具体计算剩余租赁期限装修剩余价值时应正确理解并把握以下几个关键的时间点：
①起租时点：计算租期之日；
②装修时点：同上；
③提前解约时点：提前解除租赁合同之日，一般以此作为估价时点。
④装修标准使用年限：同上；
⑤租约期限：租赁合同约定的租赁终止日
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。现实中，起租时点早于装修时点，即先起租后装修，故在此以装修时点作为基准点；提前解约时点早于租约期限。在此结合图示进行分析说明。
(一)解约时点和租约期限均早于装修标准使用年限（如图一所示）：
从图一可以看出，解约时点和租赁期限所对应的V1、V2的差值V就是剩余租赁期限内的装修剩余价值；解约时点越接近租赁期限,差值越小；租赁期限越接近标准使用年限,差值越大。其计算公式为:装修剩余价值=重新购建×剩余租赁期限/标准使用年限×100%
(二)装修标准使用年限位于解约时点和租约期限之间（如图二所示）：
从图二可以看出，解约时点和标准使用年限所对应的V1、V2的差值V就是剩余租赁期限内的装饰装修余值；当解约时点逐步接近标准使用年限时，V值逐步趋向于零，当解约时点超过标准使用年限向租赁期限接近时，V值一直保持为零。计算公式为：装修剩余价值=重新购建×(标准使用年限-已使用年限)/标准使用年限×100%
(三)解约时点和租约期限均晚于装修标准使用年限,如下图三所示
从图三可以看出，当解约时点晚于装修标准使用年限时,剩余租赁期限内的装修剩余价值为零。[参考文献]
房地产估价规范（GB/T 50291－1999）.
国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）.
[3]城市房屋拆迁管理条例（国务院第350号令）.
[4]国有土地上房屋征收评估办法（中华人民共和国住房和城乡建设部“建房〔2011〕77号文件”）.
[5]广西壮族自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则.
[6]最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释.（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）.
[7]南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法.（南府发【2008】15号文）.
[作者简介]刘柏森（1971—），男，广西金投土地房地产评估有限公司法定代表人、总经理，注册房地产估价师、注册土地估价师、注册房地产经纪人、全国土地登记写作技巧人。