房地产开发项目管理存在问题原因与对策

摘要：针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。
关键词：房地产开发企业、项目管理、问题、措施、意义
引言
房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。

1、 我国房地产开发企业项目管理中存在的问题

1.1可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。
1.2没有监理，缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
1.3项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。
1.4对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。
1.5物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。
1.6各项目管理部对自己的工作能够认真负责，对公司其他工作或与其他单位有关联的工作积极性不高，导致相互之间推诿扯皮，影响公司整体项目管理工作水平的提升。

2、房地产开发商项目管理措施

2.1影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有：

2.

1.1开发商决策阶段的市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多。

2.1.2事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难。
2.

1.3甲方供料不当。

开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。

2.2房地产开发项目管理的具体流程步骤：

2.1加强前期开发管理

房地产开发项目或工程建设前期准备工作管理，实际上是决策阶段的管理工作。前期准备工作阶段既是政府管理的重点，也是企业管理的重点，应引起高度重视。
1）要做好前期准备工作，必须对这一阶段的工作有一个充分的认识、充分的熟悉、充分的掌握，熟悉前期准备工作的内容、程序、操作步骤和管理方法,掌握前期准备工作的关键环节、控制要点、管理方法，企业和政府之间的平衡点。
2）加强前期准备工作的计划性、时效性，及时消除容易忽视的问题，积极准备，主动工作。不但对前期工作熟悉,对之后阶段的工作也要熟悉，只有统揽全局，才能更好的把握局部。才有可能使企业做出正确的决策，才有可能实现高速、优质、安全、低耗、高效的管理目标。
3） 项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。

2.2重视项目规划设计

拟建项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。
1）加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作。
2）重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。

2.3加强开发建设的过程控制

施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。以计划的资金投入，达到最好的质量标准。
1）工程质量控制工作主要包括以下几项：
a.对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入合同。有些重要材料应当在签货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。
b.对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。
c.确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设

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备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
d.建立有关质量文件的档案制度。
2)强化成本控制，降低开发资金成本。结合预算管理，制定合理的使用和库存计划。
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。有以下几个方面：
a.降低资金成本。
首先，加强管理，制定合理的使用计划，压缩库存与的使用量。其次，要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险。
b.控制工程成本。
首先，做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据，也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据；再次，设计阶段。 第一，引入竞争机制。争取多个设计单位投标，第二，实行设计审核。第三，建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的和审查两个阶段。落实工程建设施工计划，保证项目按计划竣工。

2.4完善房地产开发项目后期的项目管理

1）提供良好的物业管理怎么写作不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购写者的利益，确实达到物业保值增值的目的。积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。
2）营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。

3 、房地产开发项目管理的意义

3.1房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。
3.2在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
3.3在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。
3.4项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

4、结语：

房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现，并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。
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