关于房地产开发项目管理重点方向综述

摘要 房地产开发项目是一项复杂的系统工程项目，它具有运转周期长、投资数额大、面临风险多等特点。一般可以分为三个阶段，即项目策划阶段、项目设计阶段和项目施工阶段。房地产项目开发商作为项目管理的主体，是整个工程项目从前期策划到后期竣工验收并交付使用阶段的全程组织者和实施者，对整个工程建设项目要负全责。房地产项目能否有效地管理房地产开发项目，对房地产产品质量的好坏、施工周期的长短、能否获得高额的利润回报等方面，起着至关重要的作用。本文主要阐述了当前我国房地产开发工程项目的管理现状，并针对相关问题，对房地产开发项目管理的重点方向进行分析和阐述。
关键词：房地产；开发项目；项目管理；重点方向
Abstract: Real estate development projects is a complex and systematic project with long operating cycle, large amount of investment, multiple risks, which generally can be divided into three phases: planning stage, design phase and construction phase. The real estate project developers as the subjects of project management are the organizers and implementers of the whole process from planning stage to the late completion and acceptance and using, be fully responsible for the whole project. Whether the real estate projects can effectively manage the development projects plays a vital role in the quality of the projects, the length of the construction cycle, the ailability of a high rate of return, etc. This paper focuses on the current management situation ofreal estate development project in China, and analyzes and expounds the key direction of the real estate development project management.
Key words: real estate; development projects; project management; key direction
2095-2104（2012）

一、房地产开发项目管理的现状

在我国，部门制度的管理方式，是最普遍的项目管理方式，它主要设置一系列与项目相关的管理部门，对各项工程进行管理。房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目的预期目标，它是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的理论、观点和方法，按照项目的内在运行规律来进行项目建设的全过程，并进行有效的计划、协调、组织、监督和控制的管理系统。
具体来说，房地产开发项目建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利润率、自有资金利润率三个投资效益指标，以及对项目的内外部功能要求；约束性目标则是指建设周期、投资数额、质量要求等。除此以外，房地产开发项目还会受到城市规划、土地利用规划等诸多因素的约束。房地产开发项目涉及投资方、监理方、建设方以及对项目的勘察、规划、设计、施工，交通、市政、供电等几十个部门和近百个单位，甚至于最终用户消费者的相互影响和相互制约。因此，房地产开发项目是一项复杂的系统工程，必须形成一整套科学、规范、完整的项目管理体系，来组织和协调开发建设项目的全过程以保证总体目标的顺利完成。

二、房地产开发项目管理的重点方向

房地产开发项目管理的重点方向主要应放在计划、组织、协调和控制四个方面。

2.1 房地产开发项目的计划管理

对房地产开发项目进行有效的计划管理，能使房地产开发项目的前期策划、后期开发建设按照预定轨道进行。因此，一个有效的计划管理方式可以将工程项目的全过程和全部开发活动有条不紊的纳入计划轨道，使房地产开发项目有序地达到预定目标。

2.2 房地产开发项目的组织管理

组织管理主要是指通过划分职责、签订合同与授权，并根据相关法律法规，形成多种适合本公司发展的规章制度，建立一个高效率的组织保障体系，使项目的各项指标最终得以实现。

2.3 房地产开发项目的协调管理

协调管理的作用主要是为房地产开发项目的顺利进行提供并协调一个和谐的外部环境，从而保证房地产开发项目建设的顺利进行。协调管理的主要任务是对房地产开发项目及其外部环境、项目各系统之间，以及项目的不同部门、不同阶段、不同层次之间的关系进行相应有效的沟通与协调。这种沟通与协调将为项目施工建设提供一个良好的外部环境，将促进房地产开发项目各方面工作的顺利进行。

2.4 房地产开发项目的控制管理

控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过策划、决策、反馈和调整的方式，并采用项目划分，及对项目各项指标、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对房地产开发项目的工程质量、施工周期、资金周转、成本预算等进行相应有效的控制，从而确保房地产开发项目以最少的投入，获得最大的经济效益、环境效益和社会效益。

三、房地产开发项目的工程管理要点

房地产开发项目的工程管理是指从项目前期准备到后期竣工验收的全过程所进行的管理工作。由于房地产开发项目建筑施工与施工任务通常是承包给建筑施工单位来完成，所以合同管理是房地产开发项目工程管理的主要手段，它主要是根据国家的相关规定及合同中明确的条款，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工

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建设中的技术活动和经济活动，进行严格监督、控制和管理，从而确保房地产开发项目总体目标的最终实现。对一个房地产建设项目来说，其直接控制的目标分别是投资、进度和质量，即在保证各方面安全的前提下，按照计划的投资、进度和质量来完成项目目标。这三个目标彼此之间既对立又统

一、施工中很难同时满足并达到最优，所以对三者的运用应以项目整体达到最优为目标。

四、结语

房地产开发项目一直是当前中国最受关注的产业，对于房地产开发商而言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程成本，是其当前及今后将要研究的热点问题。目前，房地产企业正在逐步由资金密集型走向资金密集型+人才密集型过渡。房地产企业项目管理的范畴比施工单位、监理单位等企业所涉及的内容更加广泛，房地产企业在考虑问题时要更加细致，更加深入。因此对房地产开发企业而言，不仅要注重资金和成本控制方面的问题，更应该注重如何提高项目管理团队的素质，如何建设一支更有实力的项目管理团队，这些将成为房地产开发项目管理成败的基础。
参考文献
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