经济增长和房地产信贷互动机理

摘　要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产业对关联产业具有显著的带动作用，房地产业的发展是我国扩大内需，促进经济增长、提高人民生活水平的重要途径之一。商业银行房地产信贷余额及余额占比逐年增加，房地产信贷业务已成为商业银行的一项重要业务。通过模型分析，房地产信贷余额的增加与我国经济增长之间具有显著一致性。本文提出了在加大保障房建设力度，提供基本民生保障的前提下，通过增加房地产信贷规模从而促进我国经济增长的一些建议。
关键词：经济增长　房地产信贷　实证分析

1.房地产信贷与国民经济的关系

广义的房地产业除包括房地产业自身外还包括建筑业，因此房地产业不仅具有第三产业的特性还具有第二产业的特性。2008年房地产业占GDP比重为4.23%、建筑业占GDP比重为5.68%，两项合计9.91%。因此，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。同时，房地产业具有产业链长、关联性强的特征，房地产业通过前向推动、后向拉动的方式对其他相关产业产生直接或间接的关联带动效应。房地产业与建材业、冶金业、机械制造业、金融保险业、货物运输与仓储业、建筑装饰业、家电制造业、商务怎么写作业等众多产业具有紧密的关联度。
房地产业是劳动力密集型产业（建筑业）同时又是资金密集型行业（房地产开发业），房地产业的资金来源主要包括开发商自有资金、银行贷款、售房收入转投入。根据2007年的统计数据，开发商自有资金占房地产业资金来源的31.6%，国内银行贷款占房地产业资金来源的18.68%，售房收入转投入占房地产业资金来源的28.53%。其中，售房收入转投入中约有五成以上为商业银行对购房者发放的个人住房按揭贷款。房地产业的资金来源中约有超过30%的资金为商业银行的信贷资金。
因此，商业银行房地产信贷资金规模直接影响房地产业能否获取稳定的资金来源，房地产业的发展又会影响自身及关联产业的发展，并最终对整个国民经济的发展产生深远影响。

2.房地产信贷与经济增长关系的实证分析

本文选用我国2000～2

摘自：学年论文范文www.udooo.com

010年各年度国内生产总值（GDP）与金融机构房地产贷款余额（REL）作为样本空间，采用最小二乘法对房地产信贷与经济增长进行线性回归分析。其中，国内生产总值数据来源为国家统计局统计数据；金融机构房地产贷款余额、金融机构贷款余额数据来源为中国人民银行《中国货币政策执行报告》。金融机构房地产贷款余额的统计口径包括土地整理贷款、商品房开发贷款、个人住房按揭贷款。
在输出结果中，R Square为0.972870822、Adjusted R Square为0.969856468，表明对于所选取的样本而言，房地产贷款的增加对国内生产总值的影响很大。由于F=322.7461318，Significance F为2.33411E-08，所以房地产贷款余额与国内生产总值之间呈现显著线性关系。线性回归方程为：
■=79424.97+

3.63x

其中：■表示国内生产总值，x表示房地产信贷余额。通过回归模型可以证明，当房地产信贷余额每增加1亿元，国内生产总值就会增加

3.63亿元。

3.结论及建议

3.1房地产信贷对促进经济增长的作用明显

根据国家统计局统计数据，2000年中国城市化率为36.22%，至2010年已增长至47.5%，10年间中国城市化率增长了11.28%。根据《国际城市发展报告2012》的预测，到2020年中国城市化率将达到55%，但距离发达国家80%的城市化率仍有较大差距，房地产业在今后很长一段时间内仍将是中国国民经济的支柱产业。根据回归模型分析，房地产信贷与经济增长表现出趋势上的显著一致性，每增加1亿元房地产贷款，国内生产总值就会增加3.63亿元。根据表1中的统计数据，房地产信贷占金融机构贷款余额的比重总体呈现出上涨的趋势，2010年房地产信贷占比达到20.5%，但房地产信贷余额的增长仍有一定空间。通过增加房地产信贷规模，带动房地产业自身及关联产业的快速发展，重点解决国民经济中的就业、税收等关键问题，加快中国城市化和工业化的进程。

3.2加大保障房建设力度，充分发挥商品房开发信贷对经济增长的带动作用

根据需求弹性理论，住房是居民生活的必需品，同时受中国传统观念及消费习惯的影响，自住用途的住房需求弹性较小；同时，由于住房所具有的不动产特性，加之住房受周边教育、医疗、交通等生活配套设施完善程度的影响较大，住房又具有投资品的属性。受地方政府土地财政的影响，土地使用权取得成本占商品房开发总成本的比重居高不下，连带导致房价持续攀升，高房价与相对较低的收入抑制了居民住房的消费和投资，不利于依靠扩大内需的方式实现中国经济的持续快速增长。国家应加大保障性住房建设力度，增加保障房用地的供给，引导社会闲置资金多渠道筹集建设资金，解决城市低收入住房困难家庭的基本住房问题，使保障性住房更多地体现出民生保障功能。同时，商业银行房地产信贷应执行更为灵活有效的差异化信贷政策，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，按市场导向增加高端商品房开发项目的信贷投放规模，充分发挥商品房开发信贷对经济增长的带动作用。

3.3进一步发挥财政政策在对房地产行业调控中的关键作用

国家为遏制部分城市房价过快上涨2010年以来密集出台了一系列调控政策，全国多地陆续出台了限购、限贷政策，并在上海和重庆进行房产税的试点。全国主要城市的房地产交易量快速下降，房价出现松动并进入下降通道，有效抑制了投资、投资性购房需求，调控政策已取得初步成效。但行政指令性调控政策同时也在一定程度上抑制了自住型和改善性的购房需求，不利于满足居民生活的必需，不利于解决就业、税收等国民经济领域中的关键问题，不利于以扩大内需方式带动经济增长方式的转变。应进一步发挥财政政策在对房地产行业调控中的关键作用，加财政资金大对保障性住房等民生领域的投入，降低自住型和改善性购房的税赋。同时，减少限购、限贷等非市场化调控政策的使用，可采取扩大高端房房地产税征收范围及税赋等手段，以房地产市场自身供求关系调节均衡。
参考文献：
易宪容：《房地产与金融市场》[M]，北京，社会科学文献出版社，2007。
谭刚：《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》[M]，北京，经济管理出版社，2006。
[3]中国人民银行金融市场司：《房地产指标与金融稳定》[M]，北京，金融出版社，2006。
[4]Renaud B,"The 1985 to 1994 Global Real Estate Cycle: An Overview[J]”,Journal of Real Estate Literature,1997.
[5]John M. Quigley,"Real Estate Prices and the Asian Crisis[J]”,Journal of Housing Economics,2001.
作者简介：
左大鹏（1980-），男，天津人，天津大学管理与经济学部博士研究生，主要研究方向宏观经济与金融。