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摘要：本文基于权变理论分析了房地产融资模式的选择，提出权变理论分析的四个框架：路径依赖、外部环境、内部环境、企业价值。并结合房地产行业进行具体分析。最后，通过对万科的融资模式进行介绍，对前文提出的理论进行了实践和检验。
关键词：权变理论 房地产
一、引言
以1998年住房制度改革为契机，我国房地产市场被激活。房地产作为一个支柱性的产业，不仅仅影响着产业链条的生态和谐，关系着国家经济发展。和居民个人的生活质量也息息相关。为了保障该行业的健康发展，我国政府在对其放手市场化经营的同时，也采取了相应的政策对其进行宏观调控。近年来随着房产市场过热，政府的“手”逐渐由松转紧。如2010年“新国十条”的推出，被称为史上最严厉的调控政策。各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等，使得房地产企业的资金压力巨大。其后的两年，政府均推出了不同程度的调控政策，由此表明对房产业的调控将长期化的决心。面对如此严苛的外部环境，我国房地产企业将何去何从，如何从容应对？
学术界对融资问题的研究已有深远的历史，构建了较为成熟的理论体系。资本结构的理论也经历了传统资本结构理论、现代资本结构理论、新资本结构理论三个阶段。其中在实务中运用较多的有“动态权衡理论”、“融资优序理论”、“市场时机”。但三大理论都存在固有的缺陷。近年来，从权变的视角出发研究资本结构开始成为一种趋势。它强调多种因素的整合分析，并关注时间轴上的延续性和变革性。本文尝试构建一个权变理论框架，在此基础上分析房地产企业的融资模式选择问题。
路径依赖指企业资本结构当前和未来的调整会受到过去融资模式选择的影响。在融资模式选择的调整过程中，会体现一定的政策连续性，反映企业的发展理念，同时对企业未来的融资调整产生一定的影响。外部环境对企业的融资模式选择有着重要的影响，对房地产行业来说尤为如此。外部环境可以分为国内外宏观经济环境和企业所处行业发展环境。随着全球化的发展，越来越多的企业开始国际化。国际经济环境的变化成为企业在进行融资决策时要考虑的重要因素。房地产行业作为国家的支柱产业，政府的政策导向也在很大程度上影响其发展。内部环境如发展阶段、战略、规模、资产有形性、盈利能力、成长性、流动性等因素，会影响企业的资本结构和融资策略。在房地产行业中，规模较大的房企实力雄厚，自由资金多，承接项目丰富且大，融资需求大，可以承受高成本融资，也可以选择多种融资模式，并且解决融资困境的途径和方法也较多。而小企业抗风险能力较弱，在融资模式的选择上，可能更倾向于风险较小的融资模式。企业价值最大化作为企业经营的终极目标，也是融资模式选择要实现的最终目标。房地产企业的融资模式选择，要综合考虑企业内外部环境，把握市场节奏，通过对资本结构的优化调整来达到最优的资本结构，从而增加企业的价值，实现企业价值的最大化。
参考文献：
王欣，王磊.基于财务权变理论的资本结构调整问题研究——对J集团的案例分析[J]，会计研究，2012.10
李伟.浅谈房地产融资结构和风险[J]，现代经济信息，2010（12）
[3]吴曦.借鉴美国经验完善我国的房地产融资渠道[J]. 金融经济， 2007（14）.
[4]张晋生.《公司金融》，清华大学出版社，2012
[5]屈宏志.宏观经济政策对上市公司资本结构影响的分析[J].生产力研究，2012（4）
[6]TEECE D J.Explicating Dynamic Capabilities：The nature and microfoundations of（Sustainable）Enterprise Performance[J].Strategic Management Journal，2007，28（13）：1319-1350.
关键词：权变理论 房地产
源于：毕业设计论文www.udooo.com
融资模式一、引言
以1998年住房制度改革为契机，我国房地产市场被激活。房地产作为一个支柱性的产业，不仅仅影响着产业链条的生态和谐，关系着国家经济发展。和居民个人的生活质量也息息相关。为了保障该行业的健康发展，我国政府在对其放手市场化经营的同时，也采取了相应的政策对其进行宏观调控。近年来随着房产市场过热，政府的“手”逐渐由松转紧。如2010年“新国十条”的推出，被称为史上最严厉的调控政策。各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款，暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等，使得房地产企业的资金压力巨大。其后的两年，政府均推出了不同程度的调控政策，由此表明对房产业的调控将长期化的决心。面对如此严苛的外部环境，我国房地产企业将何去何从，如何从容应对？
学术界对融资问题的研究已有深远的历史，构建了较为成熟的理论体系。资本结构的理论也经历了传统资本结构理论、现代资本结构理论、新资本结构理论三个阶段。其中在实务中运用较多的有“动态权衡理论”、“融资优序理论”、“市场时机”。但三大理论都存在固有的缺陷。近年来，从权变的视角出发研究资本结构开始成为一种趋势。它强调多种因素的整合分析，并关注时间轴上的延续性和变革性。本文尝试构建一个权变理论框架，在此基础上分析房地产企业的融资模式选择问题。
二、理论分析
财务管理中，权变理论通常作为一种分析的理论框架进行运用。具体说来，在企业融资模式选择的过程中，企业需要沿着资本结构演化的路径，根据企业的内外部环境的变化，适时地调整资本结构，以实现企业价值的最大化。权变理论通常包括：路径依赖、外部环境、内部环境、企业价值最大化四个维度。在房地产企业的融资模式选择中，权变理论指导下表现为哪些具体的特征？路径依赖指企业资本结构当前和未来的调整会受到过去融资模式选择的影响。在融资模式选择的调整过程中，会体现一定的政策连续性，反映企业的发展理念，同时对企业未来的融资调整产生一定的影响。外部环境对企业的融资模式选择有着重要的影响，对房地产行业来说尤为如此。外部环境可以分为国内外宏观经济环境和企业所处行业发展环境。随着全球化的发展，越来越多的企业开始国际化。国际经济环境的变化成为企业在进行融资决策时要考虑的重要因素。房地产行业作为国家的支柱产业，政府的政策导向也在很大程度上影响其发展。内部环境如发展阶段、战略、规模、资产有形性、盈利能力、成长性、流动性等因素，会影响企业的资本结构和融资策略。在房地产行业中，规模较大的房企实力雄厚，自由资金多，承接项目丰富且大，融资需求大，可以承受高成本融资，也可以选择多种融资模式，并且解决融资困境的途径和方法也较多。而小企业抗风险能力较弱，在融资模式的选择上，可能更倾向于风险较小的融资模式。企业价值最大化作为企业经营的终极目标，也是融资模式选择要实现的最终目标。房地产企业的融资模式选择，要综合考虑企业内外部环境，把握市场节奏，通过对资本结构的优化调整来达到最优的资本结构，从而增加企业的价值，实现企业价值的最大化。
三、万科融资案例分析
(一)背景介绍
万科股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。作为房地产行业的标杆，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。(二)案例分析
本文基于权变理论的四个维度，对万科的融资模式选择和变迁进行分析。可以得知：万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，但是纵观万科发展的数十年，融资模式的变迁，也体现了路径依赖这一特点，具有该行业以及万科固有的特征。1、股权融资偏好以及较为稳定的资本结构体现了路径依赖的特征
1989年，万科首次发行A股，发行面值1元，融资2800万人民币，成为我国第一批股份制企业。1991年，又成为第二只在深圳交易所挂牌上市的股份公司。到2012年，通过3次配股、2次定向非公开增发、2次公开增发共获得股权融资约260多亿。除此之外发行2次可转换公司债券共30多亿，最终转股率高达95%。万科频繁的资本运作，体现它相比较其他房地产公司的股权融资偏好，当然之所以万科可以从股票市场不断地获得资金，与它自身雄厚的实力是离不开的。通过万科历年的融资来源分析，银行贷款一直是万科最重要的资金来源，除此之外，经营性负债模式也为万科融得不少资金。2、运用多元化融资模式应对外部环境的变化
从04年开始，国家对房地产的宏观调控趋紧，特别是2006年年初，我国宏观调控发挥作用巨大，迎来了第二轮高峰。国家宏观调控政策的调整变化与房地产企业的发展具有高度的关联性，它不仅可以影响对房地产企业土地和资金的供给、同时又可以间接影响房地产市场的需求。房地产企业的经营从来都离不开对国家宏观政策的解读。万科对于国家出台的各项政策，一向都保持高度的敏锐，根据宏观政策的变化迅速做出相应的经营调整。近年来宏观调控的手伸向房地产行业，对于房地产企业本身来说，经营会受到一定的制约。政府调控手段中其中一项很重要的工具为银行的信贷政策，可以通过控制银行贷款来控制房地产企业的资金供给。为了摆脱资金来源的限制，万科在融资模式上开始走多元化的道路，通过扩宽融资渠道，改变外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式。上市期间，万科使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，如IPO、B股发行、定向增发、公开增发、配股和可转换公司债券等方式。3、企业战略的变化是融资模式选择的决定因素
企业战略的变化决定着融资模式的选择。2006年，万科继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，但加大了项目开发力度。06年公司加大了各个区域、城市的项目发展，新增1000万平方米左右的项目储备，其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍是开发的重点区域。预计06年用于土地和工程建设的资金需求将达200亿元。为了满足未来的资金需求，公司进一步开拓了融资渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践，探索房地产金融市场的创新模式。此外，万科2006 年在A 股市场实施一次非公源于：论文提纲格式www.udooo.com
开发行。年末该次发行工作顺利完成，共募集资金42 亿元，为公司抓住机遇，实现快速发展奠定了坚实的基础。4、企业价值最大化是融资模式选择的最终目标
纵观万科每一次融资策略的选择和变化，不难发现，企业价值最大化始终是企业决策制定和执行的最终导向。在融资策略选择时，不仅考虑了项目开发进度和融资的配比性，也考虑了融资模式选择的成本和面临的风险。在充足的资金支持下，万科的经营业绩得到快速持续的增长。万科从1994年到2012年营业收入增长了84倍，净利润增长了近85倍，每股收益从2007年到2012年也得到了平稳地增长，2012年每股收益是2007年的1.56倍。万科取得如此可喜的成绩，跟融资模式的正确选择，充足的资金来源是密不可分的。参考文献：
王欣，王磊.基于财务权变理论的资本结构调整问题研究——对J集团的案例分析[J]，会计研究，2012.10
李伟.浅谈房地产融资结构和风险[J]，现代经济信息，2010（12）
[3]吴曦.借鉴美国经验完善我国的房地产融资渠道[J]. 金融经济， 2007（14）.
[4]张晋生.《公司金融》，清华大学出版社，2012
[5]屈宏志.宏观经济政策对上市公司资本结构影响的分析[J].生产力研究，2012（4）
[6]TEECE D J.Explicating Dynamic Capabilities：The nature and microfoundations of（Sustainable）Enterprise Performance[J].Strategic Management Journal，2007，28（13）：1319-1350.