简谈房地产企业纳税筹划

摘要：纳税筹划能最大限度地发挥税收经济杠杆作用，提高纳税人的纳税意识；增加国家的税收收入；降低征税和纳税成本；提高企业的经营管理水平。房地产企业有必要进行纳税筹划。
关键词：房地产企业纳税筹划筹划原则筹划措施

1、纳税筹划与避税、偷税的区别

纳税筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内，通过对经营、投资、理财、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收负担最低或税收利益最大为目的的一种合法财务管理活动。
很多人常常将纳税筹划与避税、偷税混为一谈。其实，这三种行为有着明显的区别。避税是指纳税人利用税法漏洞或者缺陷钻空取巧，通过对经营及财务活动的精心安排，以达到纳税负担最小的经济行为。偷税是指纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚检测的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的一种经济违法行为。
2、房

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地产企业纳税筹划的必要性
（1）房地产企业投资快速增长，竞争加剧。目前房地产投资的增长速度己经超过了全社会固定资产投资的平均增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。同时，处于高速发展阶段的房地产企业竞争日益激烈，竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，纳税筹划的空间增大。（2）房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商实际可获得净利润的重要因素。根据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为10.96%左右。（3）房地产业涉及的税种多。我国现行税法体系由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由 22个税种构成，房地产企业涉及到其中9种，占到了40.91%，可筹划空间很大。

3、房地产企业纳税筹划的可行性

（1）国家提倡纳税筹划。纳税筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，提高纳税人的纳税意识；增加国家的税收收入；降低征税和纳税成本；提高企业的经营管理水平。
（2）我国的税收大环境越来越好。我国税收正逐步走向法治，依法治税正逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统

一、税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。

4、房地产企业纳税筹划的基本原则

（1）守法原则。纳税筹划是在遵守法律的前提下进行的经济活动，企业在筹划筹备和筹划方案实施的过程中，都应尊重税法，以守法为前提，避免因违法而造成的不良后果，可以说，守法原则是企业进行纳税筹划的最基本原则。（2）整体利益最优化原则。纳税筹划中往往会碰到这种情况：企业的一种税负减轻了，但另一种税负却加重了；总体税负下降了，但企业的生产成本、管理费用、财务费用却相应增加了。（3）适时调整原则。税法是处理国家与纳税人税收分配关系的主要法律规范，它常随经济情况变动或为配合政策的需要而修正。（4）成本效益原则。纳税筹划要有利于实现房地产企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。（5）综合筹划原则。综合筹划原则要求房地产企业在纳税筹划时，需要综合分析当时的经济环境和具体条件，把纳税方案的优劣放在特定的环境中评价，脱离具体条件讨论纳税筹划方案是没有意义的。

5、房地产企业纳税筹划的具体措施

（1）免税措施。免税措施是通过纳税筹划使企业成为免税人，或者使企业从事免税活动，或者使征税对象成为免税对象而免除税负的纳税筹划措施。这种方法的适用范围很小，因为免税对象一般都是特定行业或满足特定条件的业务，不具有普遍性。同时，这种方法有一定的风险性。（2）减税措施。减税措施是通过减少应纳税额而直接节税的纳税筹划措施。这种方法比较简单易行，但同样由于减免税政策适用对象也是特定行业和纳税行为，所以这种方法也不能普遍适用。（3）分拆措施。分拆措施就是使所得或者收入在两个或更多纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法运用的是税基筹划原理，也就是通过使企业的计税依据合法和合理地减少，从而减少应纳税额。（4）扣除措施。扣除措施是通过使纳税的扣除额增加而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划措施。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，所以，这种方法使用十分广泛。（5）税率差异措施。税率差异措施就是利用税率的差异而直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常常有多种比例税率，通过纳税筹划，可以寻求最佳税负点。对于实行累进税率的税种，可以通过防止适用税率的上升来降低税负。这种方法计算比较复杂，但因为税率差异普遍存在，所以适用范围较大。（6）抵免措施。抵免措施是通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多，所以这种方法适用范围比较广泛，筹划方法也比较简单，尽量使抵免项目最多化，直接降低应纳税额。（7）延期纳税措施。延期纳税措施是通过使企业延期缴纳税收而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法没有绝对减少税款缴纳，而只是利用延缓纳税，取得资金的时间价值。它的计算方法比较复杂，需要预测当期及以后期的纳税所得，影响因素也较多，但适用范围比较广泛，几乎所有企业都可以适用。
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